令和6年1月15日　提出 広島安佐北 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -12 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　洋司   TEL.

鑑定評価額 3,170,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区三入７丁目１３６４番４８ ｢三入７－６－７｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 南4m市道 水道、下水 可部 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 可部駅北東方 4.7km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 区内中心部から距離を置く、既存の小規模住宅団地である。同地域は生活利便施設等への接近性に難があること から、今後は衰退傾向にて推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安佐北区郊外の可部地区及び三入地区を中心にその周辺に存する住宅地域の圏域である。典型的な需要 者は地縁性を有する個人が大半である。同地域は、安佐北区郊外の丘陵部に存する小規模住宅団地であり、生活利便施 設等への接近性に難がある。近時、三入地区の平坦部住宅地域への需要が強い面があり、丘陵部の市場は低迷している 。需要の中心となる価格帯は、土地で３００万円～４００万円程度、新築戸建で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の現実の取引事例を基に比較検討し試算された価格で客観性の高い価格である。一方で、公 法上「一低専」に指定されている戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周囲にアパート等の賃貸物件は殆ど見られず、 賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用し得なかった。よって、本案件では、市場の動向、前年価格とのバラ ンス並びに代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -6              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,100 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [103.0] 100 [126.7] [100.0] 100 21,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安佐北区内の利便性の高い地域では需要は比 較的堅調であるが、利便性の劣る地域では、 需要は低調であり、地価は二極化傾向にて推 移している。 区内中心部から距離を置く高台の小規模団地 で接近条件に難があり、不動産取引は停滞し ており、地価は依然として弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％