令和6年1月15日　提出 広島安佐南 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 9-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　高野　普吉   TEL.

鑑定評価額 37,800,000 円  １㎡当たりの価格 41,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区伴中央７丁目１５８０番７ ｢伴中央７－１６－１４｣ ②地積 　(㎡) 902   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 2:1 工場 中大規模の工場が立 地する傾斜地の工業 地域 北西8.3m市道 水道、下水 伴中央 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 山腹の傾斜地に中大規模の製 造工場、修理工場、作業場等 が立地する工業地域 街 路 ８．３ｍ市道 交通 施設 伴中央駅南西方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の山腹傾斜地に位置する工業地域で、地域的範囲が狭隘なため宅地利用できる範囲は限定される。市街化進 行度が低く地域内は静態的に推移しているが、旺盛な物流業の影響から需要は回復傾向にあると予測される。 (3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島県西部の工業地域を中心とするエリアで、需要者の中心は工場用地取得を目的とする法人や個人事業 主等である。地域内は古い大工場と近年進出した中小工場が混在するが集積度は低い。工場地の需要は大規模開発され た郊外の産業団地や沿海部の流通団地に集中しており、輸送利便性が劣る近隣地域の市場優位性はやや低いが、割安感 から製造系の工場用地としての引合いも認められる。規模により異なるため取引の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内で発生した代替性の高い工場地の取引事例から求めた試算価格であり、実証性に優れた規範性 の高い価格である。一方、近隣地域は自用の工場等が中心で、賃貸物件は見られず賃貸借市場は形成されていない地域 であるため、収益還元法の適用は行えなかった。よって本件では比準価格を標準として、周辺公示地等との価格バラン ス及び昨今の需給動向等を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰による下押し圧力があるものの、 潜在的で底堅い購買欲や金融経済対策等から 、不動産需要は地域別に濃淡があるが総じて 復調傾向にある。 近隣地域は静態的な状況が続くが、同一需給 圏内の工場地は物流施設用地を中心に市況の 活発化が進んでおり、当該地域への波及的な 影響がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％