令和6年1月15日　提出 広島安佐南 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 -19 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　高野　普吉   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 59,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区伴中央６丁目９１４番４０ ｢伴中央６－４－１３｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西5m市道 水道、下水 伴中央 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年台後半に開発され た幹線背後の中規模住宅団地 内の一部 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 伴中央駅北東方 400m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の熟成した中規模住宅団地で建替えや区画割りの動きが見られ、徐々に街並みの更新が行われている。駅や 幹線道路に近い利便性と割安感から不動産の引き合いは強く需給動向は堅調に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安佐南区内のアストラムライン沿線の住宅地域を中心とする圏域である。需要者は広島市中心部へ通勤す るサラリーマン世帯等が中心で、地縁的な選好性も認められる。安佐南区内の住宅団地は住環境や利便性による需給格 差が相当あるが、対象標準地の団地は駅や幹線道路へのアクセスが良好である。近年、不動産取引は少ないが値頃感も あるため引き合いの程度は高く区画割による分譲も見られる。土地の実勢価格は坪当たり２０万円弱程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現在の経済情勢を鋭敏に反映した実際の取引価格を基礎としていることから実証的な価格であると思料され る。近隣地域内は共同住宅があまり無く賃貸市場は成熟しておらず、自用目的の需要が中心である。よって比準価格を 標準とし、収益価格が試算できなかったことから代表標準地から検討した規準価格との均衡に特に留意のうえ、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐南 -10             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,700 円／㎡ [101.5] 100 100 [101.0] 100 [135.9] [103.0] 100 59,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰による下押し圧力があるものの、 潜在的で底堅い購買欲や金融経済対策等から 、不動産需要は地域別に濃淡があるが総じて 復調傾向にある。 アストラムライン駅に程近い熟成した住宅団 地で、区画割や建替えの動きも見られる。利 便性や住環境が良く割安感もあって引合いは 高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％