令和6年1月15日　提出 広島安佐南 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 -17 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　高野　普吉   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 53,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区伴東１丁目４９７９番１５ ｢伴東１－３９－１２｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い区画 整然とした高台の住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 伴 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年台初めに開発され た広島市郊外の高台住宅団地 内の一部 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 伴駅北東方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の熟成した住宅団地であるが、閑静で区画整然とした南向き傾斜の住環境のため、安定的な需要が見られ、 将来的にも建て替えや世帯交代によって概ね現状維持的に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はアストラムライン沿線に展開する住宅団地やその周辺部を中心とする圏域である。市場の特性に大きな変 化はない。需要者の中心は広島市へ通勤する勤労者世帯の一次取得者で地縁性も認められる。当該地域は交通アクセス と南向きの地勢のため比較的人気があり、中古物件等の取引が比較的活発で、割安感もあって地価は若干の上昇傾向に ある。需要の中心となる価格帯は、土地のみでは坪１８万円前後と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内で近時に発生した代替性のある実際の取引事例から求めた試算価格であり、適切に比準されて いることから、実証的で説得力に富み、試算価格としての規範性は高いと思料される。一方、近隣地域は自用の建物を 中心とする住宅地域で、賃貸市場が成熟していないことから、収益還元法の適用は行えなかった。したがって本件では 比準価格を標準として、代表標準地に規準した価格等を総合的に勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐南 -10             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,700 円／㎡ [101.5] 100 100 [101.0] 100 [150.9] [104.0] 100 53,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰による下押し圧力があるものの、 潜在的で底堅い購買欲や金融経済対策等から 、不動産需要は地域別に濃淡があるが総じて 復調傾向にある。 南向き高台団地で熟成しているため新規供給 が少ないが、安定的な需要を背景に地価上昇 率は前年並み程度を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％