令和6年1月15日　提出 広島安佐南 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 -15 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　吉村　明   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区上安７丁目６２３番１０外 ｢上安７－７－２９｣ ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が散在す る緩傾斜地の既成住 宅地域 南西4.5m市道 水道、下水 上安 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道背後の緩傾斜地に低層戸 建住宅を中心に農地等も介在 する地域 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 上安駅北方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の農地等も介在する旧来からの丘陵部住宅地域で、一部でミニ開発も見られる。金融緩和策が継続され る中、ウィズコロナによる経済回復期待感から需要は回復傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、アストラムライン沿線の安古市方面を中心とした郊外の住宅地域である。市場の特性に特段の変化はみ られない。主たる需要者の中心は広島市内を通勤圏とする一次取得者及び不動産業者等である。住宅団地に囲まれたア ストラムライン北側の県道背後の既存住宅地域で、一部でミニ開発による建売分譲も見られる。取引の中心となる価格 帯は、新築戸建で総額は３千万円～３千５百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、アストラムライン以北の南向き傾斜高台の住宅地域及び住宅団地内の事例を採用し求めたもので、地域の 市場性を十分に反映した価格である。収益価格については、標準地が戸建住宅主体の住宅地域内に存しており、賃貸市 場の未成熟な地域であるため求めることが出来なかった。よって本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を 踏まえ、更に広域的な地価バランス及び前年公示価格等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐南 -27             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [149.5] [ 98.0] 100 53,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 継続されている金融緩和策及び都心回帰傾向 により、利便性の高い平地の需要は根強いが 、郊外傾斜地の住宅地域は微増傾向で推移し ている。 当該地域は土砂災害警戒区域に存するが、地 価の値頃感から取引も回復基調にあり、需要 は底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％