令和6年1月15日　提出 広島安佐南 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 -14 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　高野　普吉   TEL.

鑑定評価額 8,770,000 円  １㎡当たりの価格 25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区伴東４丁目６６１１番 ｢伴東４－３９－３１｣ ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が散在する住宅地 域 東4.6m市道 水道、下水 大原 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路背後の傾斜地に中小 規模の住宅を中心として農地 も多く見られる集落地域 街 路 基準方位　北４．６ ｍ市道 交通 施設 大原駅北方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家集落地域で、開発の動きは無く、周辺市街化区域での開発や集積度の高まりが当該地域 の利便性に若干の影響を与えてはいるが、地域内は概ね静態的で、今後とも同様に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安佐南区及び周辺区内の市街化調整区域や都市計画区域外に存する住宅地域を中心とする圏域である。主 たる需要者は地縁性を有する個人等である。近隣地域は、農地が多く残る傾斜地の集落エリアで、市街化調整区域の法 的規制から、世帯転入は少なく静態的に推移しており、不動産の流動性は低い。土地の実勢価格は坪当たり５万～１０ 万円。土地総額は５００万～８００万円程度と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内で近時に発生した代替性のある実際の取引事例から求めた試算価格であり、適切に比準されて いることから、実証的で説得力に富み、試算価格としての規範性は高いと思料される。一方、近隣地域は自用の建物を 中心とする住宅地域で、賃貸市場が成熟していないことから、収益還元法の適用は行えなかった。したがって、本件で は比準価格を標準として周辺公示地等との均衡及び近年の需給動向等を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰による下押し圧力があるものの、 潜在的で底堅い購買欲や金融経済対策等から 、不動産需要は地域別に濃淡があるが総じて 復調傾向にある。 周辺市街化区域での集積や開発の影響は見ら れるが、近隣地域は農家住宅等の散在する市 街化調整区域内の農家集落地域で、静態的に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％