令和6年1月15日　提出 広島安佐南 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 -13 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　彌永　勇吉   TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区長束西２丁目１７４番９０ ｢長束西２－２８－２０｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ高台の住 宅地域 西5.3m市道 水道、ガス、下水 安芸長束 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．３ ｍ市道 交通 施設 安芸長束駅北西方 850m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵部に位置する旧来からの住宅団地である。地域に特段の変動要因は見受けられず、今後も現状維持にて推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安佐南区南東部のＪＲ可部線やアストラムライン背後及びその周辺の住宅地域一円である。需要者は、 主に都心部に通勤する３０～４０代の第１次住宅取得者層が中心で、圏域外からの需要も一部に見られる。周辺の平坦 部における不動産取引が高水準の価格で推移していることから、緩傾斜部に位置する当地域の地価も緩やかな上昇傾向 になっている。取引価格帯は５０坪前後の土地で１，７００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建分譲用に造成された住宅団地で、既に戸建住宅が建ち並んでいる。不動産市場は自己使用目的及び区画割 分譲目的の取引がほとんどで、賃収を目的として新規に土地を取得しようとする需要者はなく、賃貸市場が形成される 状況ではないため、収益還元法は適用しなかった。よって、住宅団地の市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐南 -4              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    186,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [100.0] 100 [188.8] [101.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内人口は微減、世帯数は微増傾向。原材料 価格上昇の影響が懸念されるが、国内外の経 済活動の正常化に伴い景気全般は回復傾向に ある。 丘陵部に位置する既存の中規模住宅団地で、 概ね熟成しており、近隣地域内の地域要因に 特段の変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +87.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％