令和6年1月15日　提出 広島安佐南 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 -11 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　仁王頭　毅   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 63,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区八木５丁目６１０１番６９ ｢八木５－２０－９｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地も見られる住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 梅林 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 梅林駅北東方 900m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地に位置する熟成した住宅地域であり、地域に影響を及ぼす格別な価格形成要因の変動は認められず、今後 とも現状で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ可部線沿線の緑井・川内・八木地区の住宅地域を中心とし、アストラム沿線を含めた圏域である 。需要者の中心は広島市内への通勤者等の個人である。丘陵地に位置する住宅団地であることで値頃感はあるものの、 生活利便施設の接近性を主な要因として需要は緩やかである。土地は１，１００万円程度、新築の戸建物件は２，６０ ０万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は傾斜地に位置する戸建住宅を中心とした熟成した住宅地域であり、収益還元法は市場参加者の観点から規 範性が劣り適用しなかった。比準価格は安佐南区内の類似の住宅地域の取引事例から求められたもので市場の実態を反 映した実証的な価格である。　以上から、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐南 -10             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,700 円／㎡ [101.5] 100 100 [101.0] 100 [128.3] [104.0] 100 63,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数とも安定傾向の区においては、 全体的に地価は上昇基調であるが、特に生活 利便性、収益期待性の優劣で不動産需要は左 右されている。 同一丁目については人口・世帯数とも微減傾 向であるが、周辺宅地との価格水準との比較 から宅地需要は安定的に推移しているといえ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％