令和6年1月15日　提出 広島安佐南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 -10 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　佳和   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 78,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区毘沙門台３丁目５０２６番５ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 空地 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 毘沙門台 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 毘沙門台駅北方 2.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に分譲された大規模住宅団地「毘沙門台団地」に存し、特別な変動要因は認められず、現状で推移するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安佐南区の丘陵地のうち住宅団地における戸建住宅地域の存する圏域である。需要者の中心は広島市内へ の通勤者等の個人である。対象標準地の存する毘沙門台団地は南向き傾斜に位置し、アストラムラインの毘沙門台駅や バス路線が団地内に整備されていることから快適性・利便性に優れ、需給動向は安定的に推移している。土地は１，３ ００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中心地に近いものの傾斜地の戸建住宅地域にあるため、自己使用が大半であることから賃貸市場が未成熟で あり収益価格は試算することができなかった。比準価格は、類似地域内の事例から求めた実証的な価格である。以上よ り、当該地域の市場性を反映した比準価格を標準とし、昨年の公示価格とその後の価格形成要因の変動にも留意して、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　安佐南（県） -14           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     78,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安佐南区の人口は近年、微減に転じている。 各国の金融政策により乱高下する金融市場で あるが、不動産需要は概ね回復傾向にある。 傾斜地に存する熟成した住宅地域に存するが 、価格形成要因の変動は少なく宅地需要は安 定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％ +0.8 ％