令和6年1月15日　提出 広島安佐南 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 -9 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　仁王頭　毅   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 63,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区高取南２丁目５３４番３２ ｢高取南２－４－１１｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ高台の閑静な住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 長楽寺 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   300 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 長楽寺駅南東方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は高台に位置する住宅団地で、すでに熟成状態にあり、地域は安定していることから、しばらくは現 状で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はアストラムラインを最寄り駅とする住宅団地が中心であり、需要者の中心は一次取得者で地縁性も認め られる。当該地域はすでに熟成しており、区画整然とした閑静な住環境を有していることから、高齢者の流出に変わっ て画地の細分化による新築分譲による流入も見受けられ、需要は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、 新築戸建で３千万円前後と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は高台の戸建分譲用に造成された住宅団地であり、かつ、公法上の規制から投資目的の対象として土地取引 は見当たらず、収益還元法は規範性が劣ることから適用しなかった。比準価格は安佐南区内の類似の高台の住宅団地等 の取引事例から求められたもので市場の実態を反映した実証的な価格である。以上から、比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐南 -10             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,700 円／㎡ [101.5] 100 100 [101.0] 100 [127.1] [104.0] 100 63,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数とも安定傾向の区においては、 全体的に地価は上昇基調であるが、特に生活 利便性、収益期待性の優劣で不動産需要は左 右されている。 平坦部に比較的近い住宅団地であり、世帯数 は増加傾向でありながら、人口が微減傾向で あり、土地需要は横這いで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％