令和6年1月15日　提出 広島西 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 9-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　八尾井　誠司   TEL.

鑑定評価額 232,000,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区草津港２丁目１７番６３ ｢草津港２－６－２１｣ ②地積 　(㎡) 1,980   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 流通業務地区 1:1.5 倉庫 Ｓ2 中規模の運送関連事 業所が集積する工業 地域 北東12m市道 水道、ガス、下水 新井口 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 流通業務地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 広島市西部流通業務団地内に おいて運輸関連施設が立地す る地区 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 新井口駅南方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) 流通業務地区 ⑤地域要因の将 　来予測 広島市西部の臨海部に位置する流通業務地区内の工業地域であり、広島高速３号線開通及び新八幡川橋４車線化 に伴い物流交通が向上しており、今後も流通業務地区として発展的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島市を中心に周辺市町を含む広島都市圏の流通業務団地を中心とする工業地域。需要者は物流業務を担 う流通関連の事業法人等が中心と把握される。広島高速３号線の全線開通、新八幡川橋の４車線化に伴う物流交通の向 上及びｅコマース市場の拡大による物流施設用地需要の増加から需要は堅調であり、地価上昇が継続している。画地条 件等の個別性が強く取引される規模や価格帯はまちまちであり需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社所有の運送関連事業所を中心とする工業地域であり、工場、事業所等の賃貸市場は未成熟であるため収益価格は試 算しない。比準価格は商工センター内の規範性を有する工場地の取引事例を中心に求めており、市場性を反映した実証 的な試算価格であると認められる。したがって、代表標準地から検討した価格、広域的な地価バランス、需要動向、前 年価格、単価と総額との関係等にも十分留意のうえ比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島南 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [100.0] 100 [120.6] [100.0] 100 117,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区は、人口は減少傾向にあるが、土地取引 件数・新設住宅着工戸数共に順調で、利便性 に優れた平坦部の地域を中心に需要は堅調に 推移している。 広島高速３号線の開通等によりアクセス性が 向上しており、今後は広島南道路「木材港西 ～廿日市」区間の整備による物流交通の活性 化が期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％