別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島西 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島西 5-9 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　八尾井　誠司   TEL.
鑑定評価額 655,000,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市西区商工センタ－８丁目６番３７外
｢商工センタ－８－２－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 4,489  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

1.5:1		 店舗、事務所兼作業
所等
Ｓ2		 店舗、事業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 北西62.5m市道、南西側道 水道、ガス、下水 新井口

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   230 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６２．５ｍ市道 交通

施設		 新井口駅南西方

1.9km		 法令

規制		 準工
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 商工センタ―地区の路線商業地域であり、広島高速３号線の開通及び新八幡川橋４車線化によるアクセス性の向
上により交通量及び繁華性が増していることから需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     84,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広島都市圏西部の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は全国規模で広範囲に沿道型店舗事業を展開する
法人等が中心と把握される。広島南道路沿いの商業地域であり、広島高速３号線の開通及び新八幡川橋の４車線化に伴
う交通量の増加を背景に事業者の旺盛な出店意欲が認められるなど需要は堅調であり、地価上昇が継続している。画地
条件等の個別性が強く取引される規模や価格帯はまちまちであり需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗、事業所等が建ち並ぶ商業地域であるが、自用の店舗等が大部分を占め、事業用賃貸市場の熟成の程度が低く土地
価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、商工センター周辺の
規範性を有する取引事例を中心に求めており市場性を反映した実証的な試算価格と認められ説得力は高い。したがって
、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島佐伯 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    244,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[100.0]		 100
[178.7]		 [103.0]
100		 146,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西区は、人口は減少傾向にあるが、土地取引
件数・新設住宅着工戸数共に順調で、利便性
に優れた平坦部の地域を中心に需要は堅調に
推移している。

広島高速３号線の開通に伴う交通量の増加及
び広域的な集客力を有する大型商業施設出店
効果により繁華性が増しており、需要は堅調
に推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島西 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 西２４Ｋ８
８
-348826		 広島市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15.3m国道、
南4m、二方路
近商

(100,300)
b 西２４Ｋ８
８
-348814		 広島市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西14.8m国
道、
北東2.4m、
角地
近商

(100,300)
c 西２３Ｔ８
８
-438839		 広島市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西70.2m市
道、
南西12m、
角地
準工

(70,200)
d 佐伯２３Ｔ
７１
-437160		 広島市佐伯区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南12m国道、
東1m、角地
近商

(90,300)
e 西２３Ｔ８
８
-438838		 広島市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東47.5m市
道、
北東12m、
角地
準工
地区計画等
(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
253,031  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
250,054 		 100
[ 172.5]
144,959 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
149,000 
b (　           ) 
225,225  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
225,225 		 100
[ 162.1]
138,942 
143,000 
c (　           ) 
242,089  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
249,006 		 100
[  99.0]
251,521 
259,000 
d (　           ) 
257,420  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
262,826 		 100
[ 172.4]
152,451 
157,000 
e (　           ) 
144,484  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
142,007 		 100
[  98.7]
143,877 
148,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +58.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    149,000 円／㎡]  



広島西 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

84,772,452 
26,513,820 
58,258,632 
41,208,300 
17,050,332 		 （　0.9533）
16,254,081 		 （  4.3 -  0.0 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    378,001,884 円　　　　（　     84,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島西 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,500.00 Ｓ2 3,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   4,489 ㎡     83.3 m x   53.5 m  前面道路：市道     　  62.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造２階建店舗兼事務所（１階：店舗、２階：店舗兼事務所）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,500.00 
100.0 
1,500.00 
2,712 
4,068,000 		 12.0  48,816,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗・事務所
1,500.00 
100.0 
1,500.00 
2,200 
3,300,000 		 10.0  33,000,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,000.00 
100.0 
3,000.00 

7,368,000 		 81,816,000 
0 
⑨年額支払賃料      7,368,000 円　×　12ヶ月　＝　      88,416,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料は共益費込につき計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        88,416,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,420,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 83,995,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        81,816,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         777,252 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      84,772,452 円　　　　（　        18,884 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 西（賃）Ｋ８８
　　　　-368813		 3,631  
(   3,595) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[116.0]		 100
[120.0]
2,746 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,739 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,712 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 西（賃）Ｋ８８
　　　　-368814		 3,205  
(   3,102) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[115.0]		 100
[120.0]
2,732 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島西 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,798,000 円  　　　　    633,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 10,609,920 円  　　　       88,416,000　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,459,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,380,500 円  　　　　    633,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       633,000 円  　　　　    633,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       633,000 円  　　　　    633,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　非計上
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,513,820 円　（　　　　　　         5,906 円／㎡）　　（経費率　　  31.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 633,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0651     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0918 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 41,208,300 円  
（　　　　　         9,180 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 84,772,452 円      
②総費用 26,513,820 円      
③純収益　①－② 58,258,632 円      
④建物等に帰属する純収益 41,208,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,050,332 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,254,081 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,621 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    378,001,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      84,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島西 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市西区商工センタ－八丁目６番３７
 2400000378648-0000
2 　広島市西区商工センター八丁目６番８２
 2400001112676-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島西 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島西 5-9 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　横林　武   TEL.
鑑定評価額 655,000,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市西区商工センタ－８丁目６番３７外
｢商工センタ－８－２－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 4,489  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

1.5:1		 店舗、事務所兼作業
所等
Ｓ2		 店舗、事業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 北西62.5m市道、南西側道 水道、ガス、下水 新井口

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   230 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６２．５ｍ市道 交通

施設		 新井口駅南西方

1.9km		 法令

規制		 準工
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 車両交通量が多い幹線道路沿いの路線商業地域であり、周辺において新規の出店が見られる等今後も路線商業地
として発展的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     84,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は商工センターを中心として広島市西部の幹線道路沿い又はその背後の商業地域と判定した。主たる需要者
としては、沿道型サービス店舗等の出店を目的とする法人等が考えられる。新八幡川橋の４車線化等広島南道路の整備
によって交通量は増加しており、繁華性の増加に伴って底堅い需要が認められ、地価は上昇傾向にある。取引の中心と
なる価格帯については、取引される画地規模等によりばらつきがあり、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 沿道型店舗、事業所等が多い幹線道路沿いの商業地域であり、自用目的の取引が多く賃貸市場の熟成の程度が低いため
土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。比準価格は商工センター内における現
実の取引事例を中心に求めており市場性に基づく規範性の高い価格である。従って本件では比準価格を標準とし、収益
価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島佐伯 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    244,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[100.0]		 100
[178.7]		 [103.0]
100		 146,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の収束とともに景気は回復基調にあ
り、低金利政策等の効果もあって繁華性・利
便性の良好な地域を中心に不動産需要は概ね
堅調である。

広島南道路の整備の進捗に伴い周辺では新規
の出店が続いており、地域の熟成が進んでい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島西 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 西２３Ｔ８
８
-438837		 広島市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東9.1m市道
、北西6m、
二方路
準工
流通業務地区
地区計画等
(70,300)
b 西２３Ｔ８
８
-438838		 広島市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東47.5m市
道、
北東12m、
角地
準工
地区計画等
(70,300)
c 西２４Ｋ８
８
-348825		 広島市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東11.9m市
道、北西6m、
二方路
準工
地区計画等
(70,300)
d 西２３Ｋ８
８
-338839		 広島市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m市道、
南東12m、
角地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
148,451  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
148,163 		 100
[  98.6]
150,267 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
155,000 
b (　           ) 
144,484  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
142,007 		 100
[  99.8]
142,292 
147,000 
c (　           ) 
90,909  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 103.0]
112,864 		 100
[  81.4]
138,654 
143,000 
d (　           ) 
128,562  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
129,810 		 100
[  88.4]
146,844 
151,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    149,000 円／㎡]  



広島西 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

82,019,979 
25,666,740 
56,353,239 
39,255,300 
17,097,939 		 （　0.9533）
16,299,465 		 （  4.3 -  0.0 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    379,057,326 円　　　　（　     84,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島西 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,500.00 Ｓ2 3,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   4,489 ㎡     83.3 m x   53.5 m  前面道路：市道     　  62.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼事務所（一棟貸し）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸を想定しているため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,500.00 
100.0 
1,500.00 
2,609 
3,913,500 		 12.0  46,962,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗・事務所
1,500.00 
100.0 
1,500.00 
2,140 
3,210,000 		 12.0  38,520,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,000.00 
100.0 
3,000.00 

7,123,500 		 85,482,000 
0 
⑨年額支払賃料      7,123,500 円　×　12ヶ月　＝　      85,482,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        85,482,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,274,100 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 81,207,900 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        85,482,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         812,079 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      82,019,979 円　　　　（　        18,271 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 西（賃）Ｋ８８
　　　　-368813		 3,631  
(   3,595) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[118.0]		 100
[120.0]
2,699 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,635 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,609 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 西（賃）Ｋ８８
　　　　-368814		 3,205  
(   3,102) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[120.0]
2,581 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島西 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,618,000 円  　　　　    603,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 10,257,840 円  　　　       85,482,000　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,459,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,125,500 円  　　　　    603,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       603,000 円  　　　　    603,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       603,000 円  　　　　    603,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      25,666,740 円　（　　　　　　         5,718 円／㎡）　　（経費率　　  31.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 603,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0651     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0918 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 39,255,300 円  
（　　　　　         8,745 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 82,019,979 円      
②総費用 25,666,740 円      
③純収益　①－② 56,353,239 円      
④建物等に帰属する純収益 39,255,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,097,939 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,299,465 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,631 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    379,057,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      84,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島西 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市西区商工センタ－八丁目６番３７
 2400000378648-0000
2 　広島市西区商工センター八丁目６番８２
 2400001112676-0000
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備考