別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島西 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島西 5-3 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　長瀬　正光   TEL.
鑑定評価額 96,500,000 円  １㎡当たりの価格 455,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市西区己斐本町１丁目１７番８外
｢己斐本町１－１７－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 212  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)
台形
1:2		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ4F1B		 中層の雑居ビルが多
い駅前の商業地域
 北西20m市道 水道、ガス、下水 西広島

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層の店舗、事務所付共同住宅用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 西広島駅南東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ駅、広電電停の徒歩圏内で、都心アクセスが良好の上、住環境も良く、宮島街道沿いに店舗兼共同住宅ビル
が建ち並んでいる。駅前再開発も纏まり、今後はより発展的に熟成していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗、事務所付共同住宅用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    468,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    296,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広島市内のＪＲ駅前商業地域及び幹線・準幹線道路沿いの商業地域一円。需要者は地場の個人や企業だけ
でなく、全国チェーン店等も見込まれる。駅前再開発の進捗が遅れ地価は永らく低迷していたが、ようやく計画が纏ま
り、アストラムラインの延伸と相まって将来への期待性から需要は拡大している。取引価格は画地規模のよってまちま
ちであり、取引の中心価格帯は把握しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は理論的な価格ではあるが、当該地域は自用目的の取引が中心で利便性や快適性がより重視される地域のため
、規範性は劣ると言わざるを得ない。一方、比準価格は、標準地と同じ己斐本町地区の取引価格を中心に求めた価格で
あり、標準地の市場価値を的確に反映した価格となっている。よって本件においては、実証的な比準価格を標準に、収
益価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島中 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    710,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[100.0]		 100
[163.7]		 [100.0]
100		 455,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    423,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西区は近年、人口はやや減少しているものの
、低金利の継続を受け、利便性の良い地域に
不動産需要が集まる傾向が続いている。


北口の土地区画整理事業も進捗し、駅前再開
発も纏まり、周辺では高値取引も見られ、将
来期待が具現化しつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島西 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 西２４Ｋ５
４
-345413		 広島市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西8m市道、
北東6m、
南東6m、
三方路
商業

(100,400)
b 西２４Ｋ６
５
-346502		 広島市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西8m市道、
南15m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,400)
c 西２４Ｋ６
４
-346442		 広島市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(90,400)
d 西２４Ｋ７
１
-347109		 広島市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西25m市道、
北西10m、
角地
近商
高度地区
(100,300)
e 西２２Ｔ８
６
-428609		 広島市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西30m市道、
南東11m、
北西8m、
三方路
商業
駐車付置義務
地区計画等
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
380,274  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 125.8]
306,517 		 100
[  65.6]
467,252 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
467,000 
b (　           ) 
329,729  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
320,622 		 100
[  67.9]
472,197 
472,000 
c (　           ) 
330,215  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
335,168 		 100
[  71.5]
468,766 
469,000 
d (　           ) 
322,612  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.6]
320,725 		 100
[  67.7]
473,744 
474,000 
e (　           ) 
992,562  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 156.8]
648,837 		 100
[ 121.2]
535,344 
535,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 +25.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　 +50.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    468,000 円／㎡]  



広島西 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるので適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,368,741 
8,005,627 
19,363,114 
16,535,400 
2,827,714 		 （　0.9533）
2,695,660 		 （  4.3 -  0.0 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     62,689,767 円　　　　（　    296,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島西 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 175.00 ＲＣ6 1,050.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   212 ㎡     10.6 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆは店舗フロアー貸し、２Ｆは店舗若しくは事務所の部分貸し、３～６Ｆは１Ｋ（平均専有面積約３３㎡）の共同住宅を想定 ⑦有効率　  90.8 ％
の理由		 共用部分のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.00 
75.0 
131.25 
3,300 
433,125 		 10.0  4,331,250 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗事務所
175.00 
90.0 
157.50 
2,700 
425,250 		 6.0  2,551,500 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
175.00 
95.0 
166.25 
2,305 
383,206 		 3.0  1,149,618 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,050.00 
90.8 
953.75 

2,391,199 		 11,481,222 
0 
⑨年額支払賃料      2,391,199 円　×　12ヶ月　＝　      28,694,388 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     953.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,694,388 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,434,719 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,259,669 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,481,222 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         109,072 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,368,741 円　　　　（　       129,098 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 西（賃）Ｋ５４
　　　　-365401		 2,289  
(   2,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,289 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,311 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,305 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 西（賃）Ｋ５４
　　　　-365402		 2,263  
(   2,204) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,333 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島西 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,524,000 円  　　　　    254,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,443,327 円  　　　       28,694,388　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      371,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,159,000 円  　　　　    254,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       254,000 円  　　　　    254,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       254,000 円  　　　　    254,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,005,627 円　（　　　　　　        37,762 円／㎡）　　（経費率　　  29.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 254,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   1,050.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0651     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0918 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,535,400 円  
（　　　　　        77,997 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,368,741 円      
②総費用 8,005,627 円      
③純収益　①－② 19,363,114 円      
④建物等に帰属する純収益 16,535,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,827,714 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,695,660 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,715 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,689,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     296,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島西 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市西区己斐本町一丁目１７番８
 2400000330703-0000
2 　広島市西区己斐本町一丁目１７番９
 2400000330704-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島西 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島西 5-3 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　彌永　勇吉   TEL.
鑑定評価額 96,000,000 円  １㎡当たりの価格 453,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市西区己斐本町１丁目１７番８外
｢己斐本町１－１７－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 212  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)
台形
1:2		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ4F1B		 中層の雑居ビルが多
い駅前の商業地域
 北西20m市道 水道、ガス、下水 西広島

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層の店舗、事務所付共同住宅用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 西広島駅南東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ及び広電西広島駅前の幹線沿いに位置する商業地域である。アストラムラインの延伸化計画が予定されてお
り、今後、一層の拠点化が期待される。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗、事務所付共同住宅用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    463,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    258,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西区及び周辺の幹線及び準幹線沿いの商業地域を主とする圏域。需要者は事業用地、店舗兼共同住宅用地
取得を目的とする法人・事業者等で、まとまった規模になればマンション開発目的の不動産業者需要もある。駅前の商
業地域で旧来の小規模店舗が多く停滞感が強かったが、西広島駅の橋上化、駅北土地区画整理事業等への期待感もあり
、不動産市場は活性化している。取引される規模や用途等はまちまちで、需要の中心となる価格帯の把握は困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用及び賃貸の店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域で、比準価格は幹線沿い及び周辺の商業地の事例か
ら求めており信頼性は高い。収益価格は、地域の賃貸物件が相続対策等を目的とした物件も多く、価格と賃料との相関
は十分ではないためやや低位に求められた。よって、市場実勢を反映する実証的な価格である比準価格を重視して、収
益価格を比較考量し代表標準地との均衡も考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島中 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    710,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[100.0]		 100
[165.6]		 [100.0]
100		 450,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    423,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口は微減、世帯数は微増傾向。原材料
価格上昇の影響が懸念されるが、国内外の経
済活動の正常化に伴い景気全般は回復傾向に
ある。

ＪＲ西広島駅の橋上化及び駅北の土地区画整
理事業などの整備が進行中で、地域の拠点と
して発展が期待されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +69.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島西 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 西２４Ｋ６
４
-346442		 広島市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(90,400)
b 西２４Ｋ５
４
-345413		 広島市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西8m市道、
北東6m、
南東6m、
三方路
商業

(100,400)
c 西２３Ｔ４
１
-434104		 広島市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東15m市道、
中間画地
２住居
地区計画等
(70,300)
d 西２４Ｋ８
８
-348826		 広島市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15.3m国道、
南4m、二方路
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
330,215  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
335,168 		 100
[  70.6]
474,742 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
475,000 
b (　           ) 
380,274  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 125.8]
306,517 		 100
[  66.5]
460,928 
461,000 
c (　           ) 
308,012  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
321,257 		 100
[  65.9]
487,492 
487,000 
d (　           ) 
253,031  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
250,054 		 100
[  54.1]
462,207 
462,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 +25.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    463,000 円／㎡]  



広島西 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地につき適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,483,477 
7,808,041 
18,675,436 
16,209,900 
2,465,536 		 （　0.9533）
2,350,395 		 （  4.3 -  0.0 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     54,660,349 円　　　　（　    258,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島西 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 175.00 ＲＣ6 1,050.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   212 ㎡     10.6 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗部分貸し、２階：店舗、事務所部分貸し、３階以上は単身者用共同住宅（ワンルームタイプ：各戸約３０㎡） ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 標準的な有効率を採用した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.00 
80.0 
140.00 
3,300 
462,000 		 10.0  4,620,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗、事務所
175.00 
90.0 
157.50 
2,700 
425,250 		 6.0  2,551,500 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
175.00 
90.0 
157.50 
2,264 
356,580 		 3.0  1,069,740 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,050.00 
88.3 
927.50 

2,313,570 		 11,450,460 
0 
⑨年額支払賃料      2,313,570 円　×　12ヶ月　＝　      27,762,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     927.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,762,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,388,142 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,374,698 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,450,460 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         108,779 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,483,477 円　　　　（　       124,922 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 西（賃）Ｋ５４
　　　　-365402		 2,263  
(   2,204) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,309 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,270 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,264 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 西（賃）Ｋ８８
　　　　-368812		 1,948  
(   1,914) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
2,214 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島西 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,494,000 円  　　　　    249,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,331,541 円  　　　       27,762,840　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      368,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,116,500 円  　　　　    249,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       249,000 円  　　　　    249,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       249,000 円  　　　　    249,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上せず
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,808,041 円　（　　　　　　        36,830 円／㎡）　　（経費率　　  29.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 249,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   1,050.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0651     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0918 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,209,900 円  
（　　　　　        76,462 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,483,477 円      
②総費用 7,808,041 円      
③純収益　①－② 18,675,436 円      
④建物等に帰属する純収益 16,209,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,465,536 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,350,395 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,087 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,660,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     258,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島西 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市西区己斐本町一丁目１７番８
 2400000330703-0000
2 　広島市西区己斐本町一丁目１７番９
 2400000330704-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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10 　
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50 　
備考