令和6年1月15日　提出 広島西 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 -29 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　長瀬　正光   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区己斐上２丁目２７１７番７ ｢己斐上２－３８－２７｣ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 西広島 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 西広島駅北西方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が建ち並ぶ古くからの住宅団地で、今後も大差なく推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、己斐上地区及びその周辺に存する高台の住宅団地一円。需要者は、広島都心に勤務する３０～４０代の 第一次住宅取得者が主体。古くからの住宅団地であるが街路条件や居住環境は良好で、隣接の新興団地と比較して値頃 感もある為、地価は安定的に推移している。取引の中心価格帯は、土地のみで１，５００～１，７００万円、新築戸建 で３，５００～３，８００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地は戸建住宅を中心とする高台の住宅団地で、賃貸市場は未成熟で収益価格は求め得ず、比準価格のみが得られた 。比準価格は、対象標準地の存する住宅団地内の複数の取引価格を中心に求めた価格であり、標準地の市場価値を反映 し、実証的で客観的な価格である。加えて、代表標準地価格との均衡も得た妥当な価格である。よって、比準価格を採 用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [100.0] 100 [144.1] [101.0] 100 83,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区は近年、人口はやや減少しているものの 、低金利の継続を受け、利便性の良い地域に 不動産需要が集まる傾向が続いている。 己斐住宅団地群の中では、住環境、利便性は 良く、己斐イトーピア、ふじハイツに次ぐ地 価水準を形成している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％