令和6年1月15日　提出 広島西 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 -17 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘   TEL.

鑑定評価額 27,900,000 円  １㎡当たりの価格 154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区井口台２丁目１５５番４６４ ｢井口台２－３１－８｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 建築協定 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 新井口 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 住宅街区（戸建住宅、マンシ ョン）、商業街区が適正配置 された大規模住宅団地 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 新井口駅北西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) 建築協定 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 都心部方面へ連続する西広島バイパス北方の丘陵部に開発された大規模住宅団地であり、商業施設も充実し利便 性が高い。区画整然とした街並みが醸し出す閑静な住環境を維持しつつ推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西区から佐伯区にかけての丘陵部のうち、西広島バイパスへのアクセスが良好な住宅団地。市内及びその 周辺に勤務する第１次取得者層が需要者の中心である。閑静な住環境にあり、団地内にバス路線が存し、商業施設等も 充実していることから利便性が高く、根強い需要が見られる。近時は既存画地を細分化して分譲されるケースも多い。 新築の戸建物件は３，５００万円～４，０００万円台前半の水準が市場の中心価格帯を形成する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法を適用するにあたって、井口台の住宅団地に加え、隣接する佐伯区からも取引事例を採用し、要因比較 等を適正に行った結果、市場実態を反映する比準価格が試算された。当団地は自用の戸建住宅の立地が主体で、賃貸住 宅を経営する収益目的の市場参加者に乏しいため、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討をふまえ 、競合する周辺住宅団地の動向にも留意し、規範性を有する比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [100.0] 100 [ 82.6] [104.0] 100 150,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の住宅地市場はコロナ禍の落ち着きとと もに復調しているが、物価高騰や金融機関の 慎重な融資姿勢等、懸念すべき要因がうかが える。 当団地は戸建住宅が区画整然と立地しており 、閑静な住環境が保持されている。特段の地 域変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％