別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島西 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島西 -16 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　三宅　功   TEL.
鑑定評価額 57,600,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市西区古江西町１１２６番１
｢古江西町１９－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 245  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 店舗、アパート等の
混在する既成住宅地
域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 西広島

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位　北、６ｍ
市道		 交通

施設		 西広島駅南西方

2.5km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 広島電鉄駅徒歩圏内の比較的居住環境に優れる住宅地域である。供給量が限定的なことから稀少性が高く高値取
引が続いているが、今後も戸建住宅を中心とする地域形成を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    245,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    145,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は古江、高須地区を中心とするＪＲ山陽本線及び広電沿線の住宅地域と思料される。需要者は広島都心部に
勤務地を有する一次取得者又は高所得者層等が想定される。古江地区の平坦部の住宅地は供給数が限定的である為、稀
少性に富み取引水準は高い状態が続いているが、需給動向は堅調に推移している。取引の中心価格帯は、５０坪程度の
土地で３，５００万円前後、新築戸建で５，５００万円程度と推察される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は戸建住宅のほかアパート等の賃貸物件が混在する地域であるが経済合理性に合致した賃料設定が成されてい
ない為、収益価格はやや低位である。また収益性より利便性や居住快適性が重視される地域で取引は自用の戸建住宅取
得目的が中心である為、取引市場で生じた取引事例を基に試算された比準価格は規範性が高いと思料される。本件では
比準価格を標準に、収益価格を斟酌し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島西 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    227,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 235,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    223,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西区の土地取引は略横這い、新設住宅着工数
は分譲マンションを中心に増加傾向にある。
戸建住宅は地域間で取引に差異が見られ二極
化状態が続く。

駅徒歩圏内に位置する利便性に優れる平坦部
の住宅地域であるが、地域要因に特筆すべき
変動は見受けられない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島西 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 西２４Ｋ６
３
-346303		 広島市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 西２３Ｔ８
８
-438841		 広島市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.1m市道
、北東1.6m、
角地
１住居

(60,200)
c 西２３Ｔ８
８
-438843		 広島市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6.3m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
d 西２３Ｋ８
８
-338836		 広島市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e 西２３Ｋ４
１
-334126		 広島市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6.7m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
180,857  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
206,378 		 100
[  86.2]
239,418 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
239,000 
b (　           ) 
226,830  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
233,057 		 100
[  92.2]
252,773 
253,000 
c (　           ) 
235,537  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
218,193 		 100
[  88.2]
247,384 
247,000 
d (　           ) 
175,008  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
186,493 		 100
[  75.0]
248,657 
249,000 
e (　           ) 
233,037  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
238,630 		 100
[ 102.0]
233,951 
234,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    245,000 円／㎡]  



広島西 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,905,959 
1,442,358 
5,463,601 
3,709,440 
1,754,161 		 （　0.9489）
1,664,523 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     35,415,383 円　　　　（　    145,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島西 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.00 Ｓ3 315.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   245 ㎡     14.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｓ造３階建（平均専有面積３５㎡・１ＬＤＫ）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下を想定した為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,781 
187,005 		 3.0  561,015 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,835 
192,675 		 3.0  578,025 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
315.00 
100.0 
315.00 

572,355 		 1,717,065 
0 
⑨年額支払賃料        572,355 円　×　12ヶ月　＝　       6,868,260 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     315.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれる為、非計上とする。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で十分担保されている為、非計上とする。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,868,260 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       362,613 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,889,647 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,717,065 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,312 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,905,959 円　　　　（　        28,188 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 西（賃）Ｋ６３
　　　　-366313		 1,622  
(   1,619) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
1,853 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,840 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,835 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 西（賃）Ｋ６３
　　　　-366314		 1,982  
(   1,927) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
1,833 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島西 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 220,800 円  　　　　     55,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 507,658 円  　　　        7,252,260　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      134,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      469,200 円  　　　　     55,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,200 円  　　　　     55,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,200 円  　　　　     55,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,442,358 円　（　　　　　　         5,887 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     315.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0688 ×  35 ％　＋ 0.0944 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,709,440 円  
（　　　　　        15,141 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,905,959 円      
②総費用 1,442,358 円      
③純収益　①－② 5,463,601 円      
④建物等に帰属する純収益 3,709,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,754,161 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,664,523 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,794 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,415,383 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     145,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島西 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市西区古江西町１１２６番１
 2400000363023-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島西 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島西 -16 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　仁王頭　毅   TEL.
鑑定評価額 56,600,000 円  １㎡当たりの価格 231,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市西区古江西町１１２６番１
｢古江西町１９－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 245  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 店舗、アパート等の
混在する既成住宅地
域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 西広島

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　６ｍ
市道		 交通

施設		 西広島駅南西方

2.5km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、ＪＲ山陽本線北西側平坦部の旧道沿いの、戸建住宅のほかマンション、アパートも見られる住宅地
域である。利便性に恵まれており、根強い需要が認められることから、地価は堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    236,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は古江地区及びその周辺に存する住宅地域を中心として、ＪＲ山陽本線沿いの平坦部や、旧市内に所在す
る類似の地域も含む。需要者の中心は居住目的の個人である。広島中心部にも近く、平坦部という立地条件から根強い
需要が認められ、地価は上昇が継続している。土地の分割・小規模化の傾向が見られるため、更地取引の総額での価格
帯は一様ではないが、新築の戸建住宅は、４５００万円前後が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　自己の居住目的を中心とした市場で、実際に生起した取引事例から試算した比準価格は規範性が高い。一方、共同住
宅も見られることから収益価格を試算したが、最有効使用及び市場参加者の観点から規範性が劣る。以上により、代表
標準地の価格との均衡及び前年度の価格からの地価動向にも留意し、比準価格を中心に、共同住宅の実態を踏まえて収
益価格を参酌し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島西 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    227,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[100.0]		 100
[101.9]		 [100.0]
100		 231,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    223,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 広電、ＪＲ山陽本線に沿った高須、草津、庚
午、井口地区といった平坦部では需要の底堅
さにより、地価は上昇傾向が続いている。


交通接近条件、自然的条件とも良好であり、
こうした立地条件から需要は堅調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島西 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 西２４Ｋ６
３
-346303		 広島市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 西２３Ｔ８
８
-438841		 広島市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.1m市道
、北東1.6m、
角地
１住居

(60,200)
c 西２３Ｔ８
８
-438844		 広島市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.7m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d 西２４Ｋ６
３
-346302		 広島市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
180,857  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
206,378 		 100
[  90.2]
228,800 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
229,000 
b (　           ) 
226,830  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
233,057 		 100
[  95.1]
245,065 
245,000 
c (　           ) 
211,720  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
236,762 		 100
[  90.0]
263,069 
263,000 
d (　           ) 
260,516  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
267,029 		 100
[ 113.9]
234,442 
234,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    236,000 円／㎡]  



広島西 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地につき適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,131,801 
1,447,118 
5,684,683 
3,868,560 
1,816,123 		 （　0.9497）
1,724,772 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     37,495,043 円　　　　（　    153,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島西 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 117.00 Ｓ3 351.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   245 ㎡     12.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 部屋数９戸、１戸３９㎡、１ＬＤＫ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 住宅
117.00 
100.0 
117.00 
1,720 
201,240 		 3.0  603,720 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
351.00 
100.0 
351.00 

603,720 		 1,811,160 
0 
⑨年額支払賃料        603,720 円　×　12ヶ月　＝　       7,244,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     351.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の特性より共益費は支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         324,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,244,640 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         324,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       454,118 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,114,522 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,811,160 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,025 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     27,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           254 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,131,801 円　　　　（　        29,109 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 西（賃）Ｋ８８
　　　　-358821		 1,917  
(   1,883) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,706 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,724 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,720 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 西（賃）Ｔ８８
　　　　-348863		 1,757  
(   1,701) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,811 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島西 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 238,800 円  　　　　     59,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 454,118 円  　　　        7,568,640　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      127,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      507,400 円  　　　　     59,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,700 円  　　　　     59,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,700 円  　　　　     59,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,447,118 円　（　　　　　　         5,907 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     351.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0648     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,868,560 円  
（　　　　　        15,790 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,131,801 円      
②総費用 1,447,118 円      
③純収益　①－② 5,684,683 円      
④建物等に帰属する純収益 3,868,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,816,123 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,724,772 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,040 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,495,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     153,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島西 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市西区古江西町１１２６番１
 2400000363023-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考