令和6年1月15日　提出 広島西 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 -12 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　長瀬　正光   TEL.

鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 88,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区己斐中３丁目１３７番２４７ ｢己斐中３－４５－２１｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 高台の団地に中規模 一般住宅が建ち並ぶ 住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 西広島 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 西広島駅北西方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 古い団地ながら己斐の住宅団地群の中では住環境、利便性は良く、画地規模の細分化等もあり、地価の回復傾向 は顕著であり、当面、この傾向は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、己斐中地区を中心にその周辺の丘陵地に存する住宅団地一円である。需要者は、広島市都心に勤務する ３０～４０代の第一次住宅取得者が主体。都心へのアクセス、住環境が優れ需要は底堅い反面、熟成した団地で供給が 少なく売り手市場を形成し、地価は堅調に推移している。取引の中心価格帯は、土地２００㎡程度で２，０００万円弱 、新築戸建で４，０００万円前後と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地は戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅団地で、賃貸市場は未成熟で収益価格は求め得ず、比準価格のみが得られた。 比準価格は、対象標準地が存する住宅団地内の複数の取引価格を中心に求めた価格であり、標準地の市場価値を反映し 、実証的で証明力の高い価格である。加えて、代表標準地価格との均衡を得た妥当な価格でもある。よって、比準価格 を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [100.0] 100 [135.0] [100.0] 100 88,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区は近年、人口はやや減少しているものの 、低金利の継続を受け、利便性の良い地域に 不動産需要が集まる傾向が続いている。 己斐住宅団地群の中では住環境に優れており 、新興住宅団地や平地の地価高騰で割安感が 出ており、地価は回復傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％