令和6年1月15日　提出 広島西 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 -10 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　長瀬　正光   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 30,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区己斐上５丁目９４９番８ ②地積 　(㎡) 346   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が散 在する傾斜地の住宅 地域 北東10m林道 水道、ガス 西広島 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　北、１０ ｍ林道 交通 施設 西広島駅北方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 広島市西部郊外の市街化調整区域内の戸建住宅が散在する地域であり、人口減少を受けた都心回帰の流れから、 需要の拡大は期待できず今後も大差なく推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広島市郊外の市街化調整区域内の住宅地域一円。需要者は、地縁性を有する者が主体で外からの転入は ほとんど無い。人口減少高齢化が進む中、需要は利便性の良い地域に集中し、当該地のような利便性の劣る地域の需要 は少ない。他方、周辺地域の地価上昇で当該地の地価割高感はなく、地価は静態的に推移している。取引はほとんどな く、取引の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は最寄駅から遠く離れ、周辺等にアパート等が見られず、賃貸市場は未成熟のため、収益還元法の適用はでき なかった。一方、比準価格は、行政的条件を同じくする取引価格を中心に求めた価格で、市場性を反映し説得力は高い 。従って、比準価格を標準に、前年公示価格からの変動、市場の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区は近年、人口はやや減少しているものの 、低金利の継続を受け、利便性の良い地域に 不動産需要が集まる傾向が続いている。 広島市西部郊外の市街化調整区域内住宅地域 で、隣接の住宅団地の地価上昇の影響は見ら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％