令和6年1月15日　提出 広島西 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 -9 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　三宅　功   TEL.

鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区高須台３丁目１９番１８ ｢高須台３－１９－２１｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 西広島 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 西広島駅西方 3.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 平成初期に造成された戸建住宅の建ち並ぶ大型住宅団地である。地区計画等により良好な街並みが維持されてお り、需給動向も堅調な状態が続いている。今後は画地細分化の動きがより顕著になるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島市西区の比較的住環境に優れる丘陵部の大型住宅団地一円と思料される。需要者は広島都心部に勤務 地を有する若年層を中心とする一次取得者又は新規分譲開発を目的とする不動産業者等が想定される。街路条件や景観 等が整備され良好な街並みを形成しており、高台の住宅地として選好性は高い状態にある。取引の中心価格帯は土地で ２，０００万円前後、新築戸建で４，５００万円程度と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で投資採算性を目的とする収益物件は殆ど見られない為、賃貸市場は未 形成であると判断し、収益還元法は非適用とした。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例に基づ き試算されており、市場性を表象する客観的で実証的な価格と認められる。よって本件では、比準価格を標準に、前年 公示価格及び周辺団地との価格バランス等にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の土地取引は略横這い、新設住宅着工数 は分譲マンションを中心に増加傾向にある。 戸建住宅は地域間で取引に差異が見られ二極 化状態が続く。 街路条件等が良好な居住環境に優れる高台の 大規模住宅団地である。近年は画地細分化に よる開発分譲の動きが多く見受けられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％