令和6年1月15日　提出 広島西 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 -6 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘   TEL.

鑑定評価額 21,900,000 円  １㎡当たりの価格 94,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区井口４丁目５１５番６ ｢井口４－２０－１３｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い高台の住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 新井口 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 新井口駅西方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 佐伯区との区境に近い丘陵部に開発された緩傾斜の住宅団地であり、団地内には街路条件に劣る箇所が存する。 戸建住宅の立地を主体とし、今後も熟成していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西区の西部から佐伯区にかけての丘陵部を圏域とし、西広島バイパスに近い住宅地域である。市内及びそ の周辺に勤務する第１次取得者層が需要者の中心。井口４丁目の学校跡地における大規模宅地開発プロジェクトが市場 の価格水準を上向きに先導する状況にあるため、値頃感のある物件の需要が丘陵部へも波及しつつある。近時は既存画 地を細分化して分譲する事例も見られ、新築の戸建物件は３，５００万円～４，０００万円程度の水準が実需である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用の戸建住宅の立地が主体で、賃貸住宅を経営する収益目的の市場参加者に乏しい地域であるため、収益 価格は試算しなかった。比準価格は、井口地区の丘陵部をはじめ、隣接する佐伯区の丘陵部からも採用した事例を基に 、適正に要因比較等を行って試算したものであり、市場実態が反映されている。よって、代表標準地との検討をふまえ 、競合する周辺住宅団地の動向にも留意し、規範性を有する比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [100.0] 100 [131.0] [104.0] 100 94,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の住宅地市場はコロナ禍の落ち着きとと もに復調しているが、物価高騰や金融機関の 慎重な融資姿勢等、懸念すべき要因がうかが える。 熟成した住宅団地の住環境に特に変動要因は 認められない。近時、既存画地の分割により 宅地の供給が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％