令和6年1月15日　提出 広島西 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 -4 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　三宅　功   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区井口２丁目１０２５番７外 ｢井口２－２２－１３｣ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 多い傾斜地の住宅地 域 北東4m市道 水道、ガス、下水 新井口 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 新井口駅西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 国道バイパス付近の狭隘な街路が連続する急傾斜地に存し、周辺には農地も残存する住宅地域である。地域要因 に特段の変動は見受けられず、今後も現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は井口地区を中心とする西区内の傾斜部又は高台の住宅地域一円と思料される。需要者は広島都心部に勤務 地を有する主に若年層の第一次住宅取得者が想定されるが、圏外からの転入は少ない。当地域は街路条件が劣る傾斜部 の既成住宅地域であるが、高値取引が続く平坦部の住宅地域との比較による値頃感から一定の需要が認められる。取引 の中心的価格帯は、土地で１，３００万程度、新築戸建で３，３００～３，５００万円と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が主体であり、収益性に着目した賃貸経営を行う動機に乏しい地域である為、収益価格は非適用と した。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域等に於いて生起した取引事例に基づき試算された客観的・実証的な価 格であり規範性が高いと認められる。よって本件では、比準価格を標準として、前年公示価格との検討及び周辺公示地 とのバランスにも留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [100.0] 100 [125.6] [100.0] 100 94,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の土地取引は略横這い、新設住宅着工数 は分譲マンションを中心に増加傾向にある。 戸建住宅は地域間で取引に差異が見られ二極 化状態が続く。 井口地区の傾斜の強い旧来からの住宅地域で あり、平坦部の住宅地域に比し選好性にやや 劣り、特筆すべき地域要因の変動も見られな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％