令和6年1月15日　提出 広島南 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島南 9-2 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　横林　武   TEL.

鑑定評価額 67,900,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市南区大州４丁目３４３番３ ｢大州４－８－４｣ ②地積 　(㎡) 395   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 作業所 Ｓ2 小規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ工業地域 東5.4m市道 水道、ガス、下水 広島 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   400 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．４ｍ市道 交通 施設 広島駅南東方 2.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場や事業所を中心とする地域であるが、周辺では住宅建設の動きが見られる。当面は現状維持で推移する ものと予測するが、長期的には住宅用途の割合が高まっていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島市旧市内の工業地域を中心とする圏域である。主たる需要者としては、工場、事業所等の取得を目的 とする法人が中心になるものと考えられる。広島駅にも近く良好な利便性を有することから周辺では工場用地としての 利用のみならず住宅用地としての需要も認められ、地価は上昇傾向にある。取引の中心となる価格帯については、取引 される画地規模等によりばらつきがあるため、その把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の工場、事業所、倉庫等を中心する地域であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用で きなかった。一方、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する現実の取引事例に基づき試算されており、取引の実態 を把握した実証的な価格であると認められる。従って、本件では市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地と の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島南 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [100.0] 100 [ 82.8] [100.0] 100 170,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    166,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の収束とともに景気は回復基調にあ り、低金利政策等の効果もあって利便性の良 好な地域を中心に不動産需要は概ね堅調であ る。 中小工場、事業所等が多い工業地域であるが 、良好な利便性から周辺では住宅地としての 利用も散見される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％