令和6年1月15日　提出 広島南 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島南 9-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　仲野　亮太   TEL.

鑑定評価額 291,000,000 円  １㎡当たりの価格 141,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市南区出島２丁目１８番３ ｢出島２－１１－５６｣ ②地積 　(㎡) 2,062   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2 事務所 Ｓ3 流通関連事務所、倉 庫、工場等が多い工 業地域 北西23m市道 水道、下水 広島 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 広島港（宇品）に隣接するほ ぼ熟成済の臨海工場地帯を形 成 街 路 ２３ｍ市道 交通 施設 広島駅南西方 5.8km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 都心への接近性、交通利便性に優れた臨海部の工業地域である。都市高速の整備等による利便性の向上により、 宅地需要は堅調であり、当面、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広島市を中心に都心への接近性に優れた臨海部の工業地域及びその周縁地域。主たる需要者は製造業や 物流業を営む法人である。都心への接近性、交通利便性に優れ、地価は堅調に推移している。取引される画地規模にば らつきがあるため、需要の中心となる価格帯はまちまちであり、一定の傾向は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は製造業や物流業等を中心とした工業地域である。比準価格は、対象標準地の市場における流通性の観点か ら、類似性の高い取引事例を基礎としており、実証的な価格である。一方、対象標準地は工業地域で自己使用が中心の 地域に所在し、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用できなかった。本件では、市場実態を反映する比準価格を 採用し、広域的な検討、前年公示価格とその後の価格形成要因の変動を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    136,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇の影響による不確実性を受けつつも 、景気は安定的に推移している。南区でも同 様の状況である。 交通利便性の高い臨海部の工業地域で、当地 域の宅地需要は堅調に推移しており、地価上 昇は継続しているが、供給は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％