別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島南 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島南 5-10 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　横林　武   TEL.
鑑定評価額 141,000,000 円  １㎡当たりの価格 486,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市南区段原山崎３丁目２番７
｢段原山崎３－２－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 290  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1:1		 事務所兼共同住宅

ＲＣ9		 中低層の事務所兼共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 北25m市道 水道、ガス、下水 広島

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 広島駅南東方

1.9km		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 利便性良好な幹線道路沿いの地域であり、今後も現状の環境を維持しつつ推移し、地価は上昇傾向で推移するも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    497,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    331,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広島市南区及び隣接区の幹線道路沿い又はその背後の商業地域と判定した。需要者としては店舗等の出店
を目的とする法人又は収益物件の取得を目的とする不動産業者、マンション業者等が考えられる。区画整理により画地
の配置や街路整備の状態が良好であり、利便性に優れる背後の住宅地価格の上昇の影響もあって底堅い需要が認められ
る。取引の中心となる価格帯については、取引される画地規模等によりばらつきがあり、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内における規範性の高い現実の取引事例から求めた試算価格であり、市場性を反映した実証的な
価格である。一方、収益価格は理論的な価格であるが、上昇傾向にある土地価格に見合った賃料水準が十分に形成され
ているとは認め難く、低位に試算されたと思料する。従って、本件では市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収
益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島南 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    321,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 69.2]		 [100.0]
100		 478,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    471,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の収束とともに景気は回復基調にあ
り、低金利政策等の効果もあって繁華性・利
便性の良好な地域を中心に不動産需要は概ね
堅調である。

区画整理が行われた幹線道路沿いの地域であ
り、価格形成に大きな影響を及ぼす特段の地
域変動要因は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島南 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 南２３Ｔ５
２
-435205		 広島市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西27m国道、
北東3m、
二方路
近商

(90,300)
b 南２３Ｔ１
２
-431216		 広島市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m国道、
中間画地
近商

(82,300)
c 南２３Ｔ１
２
-431222		 広島市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西36m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
d 南２４Ｋ０
１
-340113		 広島市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東25.1m市
道、中間画地
近商

(90,300)
e 南２４Ｋ３
９
-343907		 広島市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東32.6m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
484,742  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
498,956 		 100
[  99.8]
499,956 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
500,000 
b (　           ) 
438,316  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
447,082 		 100
[  93.0]
480,733 
481,000 
c (　           ) 
555,617  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
566,729 		 100
[ 113.5]
499,321 
499,000 
d (　           ) 
504,101  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
509,646 		 100
[  99.8]
510,667 
511,000 
e (　           ) 
581,491  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
590,795 		 100
[ 122.1]
483,862 
484,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    497,000 円／㎡]  



広島南 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,190,134 
7,746,587 
19,443,547 
15,004,000 
4,439,547 		 （　0.9309）
4,132,774 		 （  4.3 -  0.0 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     96,111,023 円　　　　（　    331,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島南 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 140.00 ＲＣ8 1,120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   290 ㎡     17.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２階以上：住宅（賃貸面積３０㎡程度の１Ｋ） ⑦有効率　  89.4 ％
の理由		 この種の建物として標準的な比率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
85.0 
119.00 
3,080 
366,520 		 6.0  2,199,120 
0.0  0 

 2～ 8		 住宅
140.00 
90.0 
126.00 
2,222 
279,972 		 3.0  839,916 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,120.00 
89.4 
1,001.00 

2,326,324 		 8,078,532 
0 
⑨年額支払賃料      2,326,324 円　×　12ヶ月　＝　      27,915,888 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,001.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         624,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,915,888 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         624,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,426,994 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,112,894 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,078,532 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,746 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     52,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           494 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,190,134 円　　　　（　        93,759 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 南（賃）Ｔ１２
　　　　-351251		 1,996  
(   1,959) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,146 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,228 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,222 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 南（賃）Ｋ１２
　　　　-341201		 2,265  
(   2,172) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,335 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島南 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,452,000 円  　　　　    242,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,424,787 円  　　　       28,539,888　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      328,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,057,000 円  　　　　    242,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       242,000 円  　　　　    242,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       242,000 円  　　　　    242,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,746,587 円　（　　　　　　        26,712 円／㎡）　　（経費率　　  28.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9309    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 242,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0620     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0918 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,004,000 円  
（　　　　　        51,738 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,190,134 円      
②総費用 7,746,587 円      
③純収益　①－② 19,443,547 円      
④建物等に帰属する純収益 15,004,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,439,547 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,132,774 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,251 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     96,111,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     331,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島南 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市南区段原山崎三丁目２番７
 2400000140186-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島南 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島南 5-10 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　吉村　明   TEL.
鑑定評価額 141,000,000 円  １㎡当たりの価格 485,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市南区段原山崎３丁目２番７
｢段原山崎３－２－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 290  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1:1		 事務所兼共同住宅

ＲＣ9		 中低層の事務所兼共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 北25m市道 水道、ガス、下水 広島

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 広島駅南東方

1.9km		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺での「比治山東雲線」の４車線供用開始や、「東雲大州線」（東大橋）の開通によりアクセス性が向上して
おり、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    492,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    334,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南区及び隣接区の幹線及び準幹線沿いやその背後の商業地域を中心とした圏域である。主たる需要者は
地元の店舗、事務所目的の法人事業者、収益目的の不動産投資家及び不動産業者、マンション業者等である。区画整理
された地域で、画地配置や街路が整備され、利便性の良好な背後の住宅地の価格上昇の影響もあり地価は底堅く推移し
ている。市場における取引の中心価格帯は、用途や画地規模が様々であるため把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同じ段原地区内及び周辺の幹線沿いの類似地域の取引事例から求めたもので、市場性を十分に反映した価
格である。一方収益価格は、土地価格が上昇している局面においては、賃料の遅行性等から土地価格に見合う賃貸市場
が形成されておらず、低位に求められた。従って比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏ま
え、更に広域的な地価バランス及び前年公示価格等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島南 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    321,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 68.5]		 [100.0]
100		 483,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    471,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 継続されている金融緩和策及び都心回帰傾向
により、利便性の高い平地の需要は根強いが
、建築コストの上昇で様子見感が見受けられ
る。

区画整理が行われた幹線道路沿いの地域で、
周辺の道路整備により国道からのアクセスが
向上しており、需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島南 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 南２３Ｋ４
０
-334012		 広島市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西25m市道、
北西5.5m、
二方路
近商

(90,300)
b 南２３Ｔ１
２
-431222		 広島市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西36m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
c 南２３Ｔ１
２
-431226		 広島市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
北東6m、角地
２住居
地区計画等
(80,200)
d 南２４Ｋ１
２
-341221		 広島市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m国道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
435,558  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
489,647 		 100
[  95.0]
515,418 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
515,000 
b (　           ) 
555,617  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
566,729 		 100
[ 115.7]
489,826 
490,000 
c (　           ) 
349,249  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
347,215 		 100
[  72.1]
481,574 
482,000 
d (　           ) 
405,625  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
345,457 		 100
[  71.9]
480,469 
480,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    492,000 円／㎡]  



広島南 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,138,145 
7,882,142 
20,256,003 
15,891,600 
4,364,403 		 （　0.9545）
4,165,823 		 （  4.3 -  0.0 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     96,879,605 円　　　　（　    334,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島南 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 142.00 ＲＣ8 1,136.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   290 ㎡     17.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗はフロア貸し。２Ｆからの居宅は１ＤＫタイプで３２㎡程度。 ⑦有効率　  89.4 ％
の理由		 標準的な有効率を採用した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
142.00 
85.0 
120.70 
3,025 
365,118 		 6.0  2,190,708 
0.0  0 

 2～ 8		 住宅
142.00 
90.0 
127.80 
2,285 
292,023 		 3.0  876,069 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,136.00 
89.4 
1,015.30 

2,409,279 		 8,323,191 
0 
⑨年額支払賃料      2,409,279 円　×　12ヶ月　＝　      28,911,348 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,015.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         624,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,911,348 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         624,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,476,767 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,058,581 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,323,191 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          79,070 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     52,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           494 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,138,145 円　　　　（　        97,028 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 南（賃）Ｋ１２
　　　　-361204		 2,238  
(   2,195) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,173 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,291 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,285 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 南（賃）Ｋ１２
　　　　-361205		 2,513  
(   2,465) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,393 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島南 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,476,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,544,242 円  　　　       29,535,348　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      328,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,091,000 円  　　　　    246,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       196,800 円  　　　　    246,000,000　×　　　　  0.08 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       246,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,882,142 円　（　　　　　　        27,180 円／㎡）　　（経費率　　  28.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 246,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,136.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0646     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0918 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,891,600 円  
（　　　　　        54,799 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,138,145 円      
②総費用 7,882,142 円      
③純収益　①－② 20,256,003 円      
④建物等に帰属する純収益 15,891,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,364,403 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,165,823 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,365 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     96,879,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     334,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島南 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市南区段原山崎三丁目２番７
 2400000140186-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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