別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島南 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島南 5-3 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　横林　武   TEL.
鑑定評価額 220,000,000 円  １㎡当たりの価格 316,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市南区大州２丁目１３０番１
｢大州２－１５－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 697  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
台形
1:1		 診療所兼住宅

Ｓ3		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 南西15m県道、三方路 水道、ガス、下水 広島

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   380 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 広島駅南東方

1.6km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いの路線商業地域で、道路拡幅整備事業が進捗中であり、交通利便性・繁華性の向上が期待されることか
ら需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    321,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    197,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広島市南区及び隣接区の幹線道路沿い及び準幹線道路沿いの商業地域と判定した。需要者としては店舗等
の出店を目的とする法人又は収益物件の取得を目的とする不動産業者、マンション業者等が考えられる。地域内の道路
整備事業が進捗中であるとともに開発が進む広島駅との接近性も良好であり、堅調な需要が認められる。取引の中心と
なる価格帯については、取引される画地規模等によりばらつきがあり、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内における現実の取引事例から求めた試算価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。
一方、収益価格は理論的な価格であるが、上昇傾向にある土地価格に見合った賃料水準が十分に形成されているとは認
め難く、低位に試算されたと思料する。従って、本件では市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考
量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島南 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    321,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[105.1]		 [100.0]
100		 315,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の収束とともに景気は回復基調にあ
り、低金利政策等の効果もあって繁華性・利
便性の良好な地域を中心に不動産需要は概ね
堅調である。

近隣及びその周辺において県道拡幅の道路整
備事業が進捗中であり、地価は上昇傾向で推
移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島南 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 南２３Ｔ４
０
-434005		 広島市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15m県道、
中間画地
近商

(90,300)
b 東２３Ｔ６
５
-436510		 広島市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c 東２３Ｔ６
５
-436511		 広島市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m市道、
北6m、北東2m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d 南２４Ｋ１
２
-341221		 広島市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m国道、
中間画地
近商

(90,300)
e 南２３Ｔ１
２
-431229		 広島市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西27m県道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
312,500  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
324,375 		 100
[ 100.0]
324,375 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
324,000 
b (　           ) 
302,429  		 100
[  85.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
364,338 		 100
[ 114.4]
318,477 
318,000 
c (　           ) 
299,972  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.6]
332,065 		 100
[ 105.7]
314,158 
314,000 
d (　           ) 
405,625  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
345,457 		 100
[ 109.9]
314,338 
314,000 
e (　           ) 
416,769  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
426,355 		 100
[ 124.8]
341,631 
342,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 相続物件
の早期処
分		 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -8.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    321,000 円／㎡]  



広島南 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,415,140 
13,021,500 
32,393,640 
26,203,200 
6,190,440 		 （　0.9533）
5,901,346 		 （  4.3 -  0.0 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    137,240,605 円　　　　（　    197,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島南 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 400.00 Ｓ5 2,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   697 ㎡     27.9 m x   25.5 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（２室）、２階以上：住宅（賃貸面積約３６㎡程度の１ＤＫ） ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 用途、規模等から有効率は標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
85.0 
340.00 
2,930 
996,200 		 10.0  9,962,000 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
400.00 
90.0 
360.00 
2,020 
727,200 		 3.0  2,181,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,000.00 
89.0 
1,780.00 

3,905,000 		 18,688,400 
0 
⑨年額支払賃料      3,905,000 円　×　12ヶ月　＝　      46,860,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,780.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,860,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　       ％　＝　　     2,343,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,237,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,688,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         177,540 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     60,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           600 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,415,140 円　　　　（　        65,158 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 南（賃）Ｋ１２
　　　　-361206		 1,732  
(   1,699) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,968 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,025 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,020 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 南（賃）Ｔ８８
　　　　-348856		 2,050  
(   2,013) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,092 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島南 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,472,000 円  　　　　    412,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 5,709,600 円  　　　       47,580,000　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      513,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,502,000 円  　　　　    412,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       412,000 円  　　　　    412,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       412,000 円  　　　　    412,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,021,500 円　（　　　　　　        18,682 円／㎡）　　（経費率　　  28.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 412,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0918 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,203,200 円  
（　　　　　        37,594 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,415,140 円      
②総費用 13,021,500 円      
③純収益　①－② 32,393,640 円      
④建物等に帰属する純収益 26,203,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,190,440 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,901,346 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,467 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    137,240,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     197,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島南 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市南区大州二丁目１３０番１
 2400000137507-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島南 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島南 5-3 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　吉村　明   TEL.
鑑定評価額 220,000,000 円  １㎡当たりの価格 316,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市南区大州２丁目１３０番１
｢大州２－１５－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 697  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
台形
1:1		 診療所兼住宅

Ｓ3		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 南西15m県道、三方路 水道、ガス、下水 広島

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   380 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道広島海田線（都市計画道
路駅前大州線）沿いの旧来か
らの商業地域		 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 広島駅南東方

1.6km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿い路線商業地域で、広島市による道路拡幅工事が進捗中である。今後はマツダスタジアムの集客の影響や
ＪＲ駅等への交通利便性の向上から地価で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    198,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南区及び隣接する東区の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は沿道型店舗等
を目的とする法人事業者、収益目的の不動産投資家及び不動産業者等である。近隣地域を含む県道の街路整備事業等や
再開発が進むＪＲ広島駅への良好な接近性から需要は底堅く推移している。市場における取引の中心価格帯は、用途や
画地規模が様々であるため把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、標準地周辺の南区及び東区内の類似地域の取引事例から求めたもので、市場性を十分に反映した価格であ
る。一方収益価格は、土地価格が上昇している局面においては、賃料の遅行性等から土地価格に見合う賃貸市場が形成
されておらず、低位に求められた。従って比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、更
に広域的な地価バランス及び前年公示価格等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島南 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    321,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[105.1]		 [100.0]
100		 315,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 継続されている金融緩和策及び都心回帰傾向
により、利便性の高い平地の需要は根強いが
、建築コストの上昇で様子見感が見受けられ
る。

近隣地域及び周辺での県道拡幅の街路整備が
進捗中で、利便性の向上等が見込まれ、地価
は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島南 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 南２３Ｔ４
０
-434005		 広島市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15m県道、
中間画地
近商

(90,300)
b 南２３Ｋ４
０
-334003		 広島市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西26m県道、
北西7.5m、
角地
近商

(100,300)
c 東２３Ｔ６
５
-436510		 広島市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d 南２４Ｋ３
９
-343906		 広島市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
312,500  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
324,375 		 100
[ 100.0]
324,375 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
324,000 
b (　           ) 
331,300  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.6]
358,394 		 100
[ 113.4]
316,044 
316,000 
c (　           ) 
302,429  		 100
[  85.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
364,338 		 100
[ 114.2]
319,035 
319,000 
d (　           ) 
329,128  		 100
[  70.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
481,937 		 100
[ 148.6]
324,318 
324,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -3.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 相続物件
の早期処
分		 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 系列法人
間取引
 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    320,000 円／㎡]  



広島南 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,839,776 
12,992,841 
32,846,935 
26,615,200 
6,231,735 		 （　0.9545）
5,948,191 		 （  4.3 -  0.0 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    138,330,023 円　　　　（　    198,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島南 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 400.00 Ｓ5 2,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   697 ㎡     27.9 m x   25.5 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２階から共同住宅（１室３４㎡の１ＬＤＫ）の建物を想定 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 店舗兼共同住宅としてほぼ標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
80.0 
320.00 
3,025 
968,000 		 10.0  9,680,000 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
400.00 
85.0 
340.00 
2,187 
743,580 		 3.0  2,230,740 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,000.00 
84.0 
1,680.00 

3,942,320 		 18,602,960 
0 
⑨年額支払賃料      3,942,320 円　×　12ヶ月　＝　      47,307,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,680.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,307,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　       ％　＝　　     2,365,392 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,662,448 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,602,960 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         176,728 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     60,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           600 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,839,776 円　　　　（　        65,767 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 南（賃）Ｔ８８
　　　　-348856		 2,050  
(   2,013) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,050 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,192 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,187 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 南（賃）Ｔ８８
　　　　-348857		 2,727  
(   2,668) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]
2,331 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島南 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,472,000 円  　　　　    412,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 5,763,341 円  　　　       48,027,840　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      513,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,502,000 円  　　　　    412,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       329,600 円  　　　　    412,000,000　×　　　　  0.08 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       412,000 円  　　　　    412,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,992,841 円　（　　　　　　        18,641 円／㎡）　　（経費率　　  28.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 412,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0646     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0918 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,615,200 円  
（　　　　　        38,185 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,839,776 円      
②総費用 12,992,841 円      
③純収益　①－② 32,846,935 円      
④建物等に帰属する純収益 26,615,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,231,735 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,948,191 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,534 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    138,330,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     198,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島南 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市南区大州二丁目１３０番１
 2400000137507-0000
2 　
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備考