別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島南 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島南 5-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　上河内　正和   TEL.
鑑定評価額 226,000,000 円  １㎡当たりの価格 985,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市南区大須賀町１３８番３外
｢大須賀町１３－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 229  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,900)

1:2		 塾兼事務所

Ｓ10		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 南西30m県道 水道、ガス、下水 広島

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 広島駅北西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,900)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 広島駅に近接する駅前幹線沿いの商業地である。駅ビル開発が進捗するなかで、周辺ではマンション等の利便性
を生かした形で有効利用が進展しており、地価は強含みで推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,020,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    699,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広島駅周辺の幹線道路沿いを中心とする商業地域である。需要者の中心は県内外の法人、機関投資家及び
開発業者等と把握される。ＪＲ広島駅南口周辺において開発整備が進捗中で、周辺ではマンションが建設されるなど、
立地性を活かした有効利用が進展するなか、地価は強含みで推移している。取引される画地規模等はマチマチで需要の
中心となる価格帯は見出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、広島駅及び都心周辺の類似した商業地の取引事例を中心に求めてられおり、市場性を反映した実証的な価
格と認められる。一方、収益価格は、広島駅周辺の開発が進捗し、比準価格主導の地価形成がなされるなかで、低位に
求められたと思料する。したがって、比準価格を標準とし、収益価格、代表標準地から検討した価格、広域的な地価バ
ランス等にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島東 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    815,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 86.2]		 [100.0]
100		 984,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    918,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかな回復傾向にあるなか、広島駅
を中心とする開発動向を背景に、周辺におけ
る業務商業性は高まりつつある。


ＪＲ広島駅南口に事務所ビル等の建ち並ぶ幹
線沿いの商業地で、立地性を活かした形での
ホテル、マンション等需要も看取される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　 -33.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島南 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２３Ｋ４
９
-334904		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m市道、
北30m、角地
商業

(100,500)
b 南２２Ｔ３
９
-423912		 広島市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東80m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,800)
c 南２４Ｋ３
９
-343907		 広島市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東32.6m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
d 南２２Ｔ３
９
-423911		 広島市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
934,579  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
981,762 		 100
[  94.1]
1,043,318 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,040,000 
b (　           ) 
658,145  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
730,541 		 100
[  71.5]
1,021,736 
1,020,000 
c (　           ) 
581,491  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
590,795 		 100
[  60.5]
976,521 
977,000 
d (　           ) 
623,339  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
691,906 		 100
[  61.7]
1,121,404 
1,120,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,020,000 円／㎡]  



広島南 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,923,817 
18,640,078 
36,283,739 
29,261,600 
7,022,139 		 （　0.9348）
6,564,296 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    160,104,780 円　　　　（　    699,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島南 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所地 175.00 ＲＣ10 1,715.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   900 ％   900 ％   229 ㎡     10.1 m x   22.7 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階以上：事務所（各階フロア貸） ⑦有効率　  84.2 ％
の理由		 この種の建物としてほぼ標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
75.0 
105.00 
4,500 
472,500 		 12.0  5,670,000 
0.0  0 

 2～10		 事務所
175.00 
85.0 
148.75 
3,174 
472,133 		 10.0  4,721,330 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,715.00 
84.2 
1,443.75 

4,721,697 		 48,161,970 
0 
⑨年額支払賃料      4,721,697 円　×　12ヶ月　＝　      56,660,364 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,443.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれており計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  28,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         672,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        56,660,364 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         672,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,866,618 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 54,465,746 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        48,161,970 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         457,539 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     56,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           532 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,923,817 円　　　　（　       239,842 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中（賃）Ｋ４９
　　　　-344902		 3,603  
(   3,454) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,448 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,174 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 中（賃）Ｋ４９
　　　　-344905		 3,009  
(   2,994) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,039 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島南 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,778,000 円  　　　　    463,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 9,173,178 円  　　　       57,332,364　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,827,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,935,500 円  　　　　    463,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       463,000 円  　　　　    463,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       463,000 円  　　　　    463,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,640,078 円　（　　　　　　        81,398 円／㎡）　　（経費率　　  33.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9348    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 463,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 262,000 円／㎡　×　   1,715.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,261,600 円  
（　　　　　       127,780 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,923,817 円      
②総費用 18,640,078 円      
③純収益　①－② 36,283,739 円      
④建物等に帰属する純収益 29,261,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,022,139 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,564,296 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,665 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    160,104,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     699,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島南 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市南区大須賀町１３８番３
 2400000145689-0000
2 　広島市南区大須賀町１３８番４
 2400000145690-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島南 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島南 5-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　佳和   TEL.
鑑定評価額 224,000,000 円  １㎡当たりの価格 980,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 730,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市南区大須賀町１３８番３外
｢大須賀町１３－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 229  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,900)

1:2		 塾兼事務所

Ｓ10		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 南西30m県道 水道、ガス、下水 広島

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 広島駅北西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,900)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 広島駅に近い幹線道路沿いの商業地域で、周辺での大型ビルの竣工や広島駅南口の再開発により活性化傾向にあ
ることから、地価は当面の間、上昇傾向を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    995,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    688,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、広島市中心部の高度商業地域を中心とする圏域である。需要者の中心は広島県内及び中四国地域の法人
事業者の広域展開する企業等である。圏域内ではＪＲ広島駅南口の開発が進んでおり利便性の向上が見込めるが、取引
される画地規模が大きく取引の個別性も強い。価格帯はまちまちであり需要の中心となる価格帯は見出しにくいが、高
値取引も散見され強含みの状況も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域内では収益目的の取引よりも、資産保有や自用目的での取引が多く見受けられ、収益価格はやや低位に求めら
れた。比準価格は、取引市場の実態を反映した実証的な価格であり規範性が高い。従って、当該地域の市場性を反映し
た比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、広島駅南口開発の影響等を勘案の上、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島東 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    815,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 86.8]		 [100.0]
100		 977,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    918,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各国の金融政策により乱高下する金融市場で
あるが、南区中心地の顧客の流れは戻り、不
動産需要は概ね回復傾向にある。


周辺での大型ビルの竣工や広島駅南口の再開
発により地域が活性化しており、土地需要は
回復傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　 -31.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島南 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 南２２Ｔ３
９
-423911		 広島市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
b 南２２Ｔ３
９
-423912		 広島市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東80m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,800)
c 東２４Ｋ４
３
-344306		 広島市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
南10m、角地
近商

(100,400)
d 南２４Ｋ３
９
-343907		 広島市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東32.6m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
623,339  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
691,906 		 100
[  66.9]
1,034,239 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,030,000 
b (　           ) 
658,145  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
730,541 		 100
[  72.4]
1,009,035 
1,010,000 
c (　           ) 
839,266  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  88.0]		 100
[ 105.0]
915,563 		 100
[  91.4]
1,001,710 
1,000,000 
d (　           ) 
581,491  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
590,795 		 100
[  62.4]
946,787 
947,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -26.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    995,000 円／㎡]  



広島南 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

56,730,110 
18,786,850 
37,943,260 
31,021,900 
6,921,360 		 （　0.9331）
6,458,321 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    157,520,024 円　　　　（　    688,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島南 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所地 175.00 ＲＣ10 1,750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   900 ％   900 ％   229 ㎡     10.1 m x   22.7 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階以上は事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.00 
75.0 
131.25 
4,500 
590,625 		 12.0  7,087,500 
0.0  0 

 2～10		 事務所
175.00 
85.0 
148.75 
3,203 
476,446 		 10.0  4,764,460 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,750.00 
84.0 
1,470.00 

4,878,639 		 49,967,640 
0 
⑨年額支払賃料      4,878,639 円　×　12ヶ月　＝　      58,543,668 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,470.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料は共益費込につき計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  28,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         672,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        58,543,668 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         672,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,960,783 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 56,254,885 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        49,967,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         474,693 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     56,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           532 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      56,730,110 円　　　　（　       247,730 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中（賃）Ｋ４９
　　　　-344902		 3,603  
(   3,454) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[116.0]		 100
[110.0]
3,137 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,230 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,203 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 南（賃）Ｔ３９
　　　　-353993		 3,287  
(   3,159) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 93.0]		 100
[110.0]
3,312 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島南 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,922,000 円  　　　　    487,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 8,882,350 円  　　　       59,215,668　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,869,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,139,500 円  　　　　    487,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       487,000 円  　　　　    487,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       487,000 円  　　　　    487,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,786,850 円　（　　　　　　        82,039 円／㎡）　　（経費率　　  33.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9331    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 487,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,750.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,021,900 円  
（　　　　　       135,467 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 56,730,110 円      
②総費用 18,786,850 円      
③純収益　①－② 37,943,260 円      
④建物等に帰属する純収益 31,021,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,921,360 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,458,321 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,202 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    157,520,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     688,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島南 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市南区大須賀町１３８番３
 2400000145689-0000
2 　広島市南区大須賀町１３８番４
 2400000145690-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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備考