別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島南 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島南 -19 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　仲野　亮太   TEL.
鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 223,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市南区東雲３丁目１６０５番３
｢東雲３－３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 102  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、事業所等
が混在する住宅地域
 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 広島

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道２号東雲インター入口交
差部の北背後に住宅街として
移行性の見られる地域		 街

路		 基準方位北５．５ｍ
市道　		 交通

施設		 広島駅南東方

3.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、事業所等が混在する住工混在地域である。都心への交通利便性、周辺生活利便施設の充実など、住環
境の安定した住宅地域として宅地需要は堅調であり、当面、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    227,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    134,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旧広島市を中心とした平坦部の住宅地域一円である。主たる需要者は当該地域に地縁的選好性を有する
個人が中心であるが、利便性の高さから圏域外からも一定の需要が認められる。市内近郊の平坦部に位置し、良好な住
環境が維持され、地価は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯はまちまちであるが、おおむね、土地で２，０
００～３，０００万円、新築戸建住宅で３，５００～４，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は一般住宅、事業所等が混在する住工混在地域である。比準価格は、対象標準地の市場における流通性の観
点から、類似性の高い取引事例を基礎としており、実証的な価格である。収益価格は、賃貸経営の収益性を示している
が、当地域では、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、やや低位に求められた。本件では、市場実態を反映
する比準価格を中心に、収益価格は比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島南 -8                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    220,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[100.0]		 100
[102.9]		 [100.0]
100		 221,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    217,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇の影響による不確実性を受けつつも
、景気は安定的に推移している。南区でも同
様の状況である。


交通利便性の向上による地域の成熟に伴って
、当地域の宅地需要は堅調に推移しており、
地価上昇は継続している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島南 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 南２４Ｋ０
１
-340108		 広島市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西9m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b 南２４Ｋ０
１
-340109		 広島市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c 南２４Ｋ０
１
-340103		 広島市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東5.5m市道
、中間画地
１住居

(70,200)
d 南２４Ｋ０
１
-340106		 広島市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東5.4m市道
、中間画地
準工

(60,200)
e 南２４Ｋ０
３
-340308		 広島市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東4.5m市道
、中間画地
１住居

(70,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
329,801  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
333,429 		 100
[ 145.5]
229,161 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
229,000 
b (　           ) 
302,484  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
305,811 		 100
[ 135.3]
226,024 
226,000 
c (　           ) 
243,218  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
274,836 		 100
[ 122.4]
224,539 
225,000 
d (　           ) 
262,374  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
267,359 		 100
[ 117.3]
227,928 
228,000 
e (　           ) 
190,147  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
192,809 		 100
[  82.5]
233,708 
234,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    227,000 円／㎡]  



広島南 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,975,171 
351,014 
1,624,157 
963,460 
660,697 		 （　0.9718）
642,065 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     13,660,957 円　　　　（　    134,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島南 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 48.00 ＬＳ2 96.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   102 ㎡      9.0 m x   11.4 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各戸賃貸面積約４８㎡程度の２ＤＫを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
48.00 
100.0 
48.00 
1,686 
80,928 		 3.0  242,784 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
96.00 
100.0 
96.00 

161,856 		 485,568 
0 
⑨年額支払賃料        161,856 円　×　12ヶ月　＝　       1,942,272 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料は共益費込につき計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         132,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,942,272 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         132,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       103,714 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,970,558 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           485,568 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,613 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,975,171 円　　　　（　        19,364 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 南（賃）Ｋ５２
　　　　-355228		 1,511  
(   1,448) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,679 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,690 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,686 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 南（賃）Ｋ２３
　　　　-332301		 1,676  
(   1,672) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,710 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島南 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 53,600 円  　　　　     13,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 103,714 円  　　　        2,074,272　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       53,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      113,900 円  　　　　     13,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        13,400 円  　　　　     13,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        13,400 円  　　　　     13,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         351,014 円　（　　　　　　         3,441 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 13,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 ×  40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 963,460 円  
（　　　　　         9,446 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,975,171 円      
②総費用 351,014 円      
③純収益　①－② 1,624,157 円      
④建物等に帰属する純収益 963,460 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 660,697 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 642,065 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,295 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,660,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     134,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島南 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市南区東雲三丁目１６０５番３
 2400001197280-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島南 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島南 -19 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘   TEL.
鑑定評価額 22,500,000 円  １㎡当たりの価格 221,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市南区東雲３丁目１６０５番３
｢東雲３－３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 102  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、事業所等
が混在する住宅地域
 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 広島

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５．５
ｍ市道　		 交通

施設		 広島駅南東方

3.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 小工場や作業所も混在する住宅地域として推移してきたが、生活利便性が良好なことから、今後、住宅系土地利
用の比重が高まっていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    230,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南区内のうち平坦部を形成する住宅地域を主体に、都心部への接近性が良好な旧市内の地区である。需
要者は広島都心部及びその周辺に通勤する第１次取得者層が中心。東雲地区の中でも比較的住工混在度が高い地域とし
て推移してきたが、幹線道路の整備によって東雲地区の優位性が顕在化し、住宅地市場の需給は安定的である。総額の
観点から画地の細分化も見受けられ、新築の戸建物件は総額４，０００万円台が市場の中心価格帯を形成する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 生活利便性が良好で賃貸共同住宅も立地するが、自用の戸建物件の取引が主体で、賃貸経営により収益性を指向する地
域性は強くないため、収益価格は低位に試算された。比準価格は東雲地区を主体に広域的に採用した取引事例を基に、
適正に要因比較等を行って試算したものであり実証的である。よって、代表標準地との検討をふまえ、市場性を反映す
る比準価格を標準に収益価格は参考とし、周辺の公的価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島南 -8                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    220,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[100.0]		 100
[102.9]		 [100.0]
100		 221,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    217,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 南区の住宅地市場はコロナ禍の落ち着きとと
もに復調しているが、物価高騰や金融機関の
慎重な融資姿勢等、懸念すべき要因がうかが
える。

生活利便性が良好な平坦部住宅地域として今
後も需要は見込めるが、総額面から画地利用
の細分化が進みつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島南 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 南２３Ｋ４
０
-334008		 広島市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.4m市道
、南西5.5m、
角地
１住居

(80,200)
b 南２３Ｔ４
０
-434011		 広島市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.5m市道
、中間画地
１住居

(70,180)
c 南２４Ｋ０
１
-340108		 広島市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西9m市道、
中間画地
工業

(60,200)
d 南２４Ｋ１
２
-341222		 広島市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4.5m市道
、中間画地
１住居

(70,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
298,844  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
298,554 		 100
[ 130.0]
229,657 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
230,000 
b (　           ) 
317,624  		 100
[ 130.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
249,701 		 100
[ 110.0]
227,001 
227,000 
c (　           ) 
329,801  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
333,429 		 100
[ 129.9]
256,681 
257,000 
d (　           ) 
362,160  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 140.0]
261,273 		 100
[ 108.9]
239,920 
240,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    230,000 円／㎡]  



広島南 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,136,816 
374,900 
1,761,916 
1,068,650 
693,266 		 （　0.9699）
672,399 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     14,306,362 円　　　　（　    140,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島南 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 50.00 ＬＳ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   102 ㎡      9.0 m x   11.4 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建共同住宅（専有面積５０㎡程度、ファミリー向け）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,760 
88,000 		 3.0  264,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

176,000 		 528,000 
0 
⑨年額支払賃料        176,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,112,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料込みを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         132,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,112,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         132,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       112,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,131,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           528,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,016 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,136,816 円　　　　（　        20,949 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 南（賃）Ｋ８８
　　　　-348803		 1,867  
(   1,833) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
1,886 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,764 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,760 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 南（賃）Ｋ８８
　　　　-348807		 1,912  
(   1,877) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]
1,655 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島南 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 58,000 円  　　　　     14,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 112,200 円  　　　        2,244,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       52,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      123,200 円  　　　　     14,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        14,500 円  　　　　     14,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        14,500 円  　　　　     14,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         374,900 円　（　　　　　　         3,675 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0628 ×　 45 ％　＋　0.0782 ×  40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,068,650 円  
（　　　　　        10,477 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,136,816 円      
②総費用 374,900 円      
③純収益　①－② 1,761,916 円      
④建物等に帰属する純収益 1,068,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 693,266 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 672,399 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,592 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,306,362 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     140,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島南 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市南区東雲三丁目１６０５番３
 2400001197280-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考