令和6年1月15日　提出 広島南 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島南 -18 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　塩田　睦大   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市南区丹那町４８番５７ ｢丹那町５２－１８｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 広島 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 広島駅南方 5.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域に存し、地域の熟成度は高い。地域内に格別の変動要因は見受けられず、今 後も戸建住宅が建ち並ぶ地域として現状を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広島市中心部周辺の丘陵部の住宅地域の存する圏域と判定した。需要者は、戸建住宅の購入を目的とす る個人のエンドユーザーが中心である。対象標準地周辺や広島市内からの流入が多く、平坦部の住宅地域と比較して価 格に割安感があるため、平坦部からの流入も見られる。中心の価格帯は、土地面積が１００㎡前後の新築戸建住宅で３ ，５００万円～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、高台に戸建住宅が多く建ち並ぶ住宅地域で、自己使用目的の戸建住宅の取得が取引の中心であり、賃貸市 場は未成熟であることから、収益還元法の適用を見送った。比準価格は、周辺の住宅団地や住宅地域の取引事例を広域 的に採用し、各捕修正等を適切に行い、市場の実態を反映した実証的な価格てあるため、規範性は高い。よって、比準 価格を採用し、代表標準地との均衡、周辺団地との価格バランス等に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島南 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    111,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [102.0] 100 [102.9] [103.0] 100 111,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は過去５年間で、県全体は微減傾向にあ るが、南区は横ばいから微増傾向にある。取 引件数は、コロナ禍以前と比較して回復途上 にある。 高台の熟成した住宅地域であり、価格形成に 影響を与える地域の変動要因は見受けられな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％