令和6年1月15日　提出 広島南 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島南 -11 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　塩田　睦大   TEL.

鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市南区仁保３丁目５７８番８ ｢仁保３－３９－８｣ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 東6.4m市道 水道、ガス、下水 広島 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．４ ｍ市道 交通 施設 広島駅南東方 4.5km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ昭和５７年完成の高台の住宅団地である。熟成度が高く、地域要因に大きな変化は認められ ず、今後も概ね現状維持で戸建住宅が建ち並ぶ地域として推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広島市中心部周辺の丘陵地を主体とする住宅地域の存する圏域であると判定した。需要者は、自己使用 の戸建住宅の取得を目的とする一次取得者が中心である。平坦部の価格上昇基調の影響も受けて、若い世代の周辺平坦 部からの流入も見受けられる。分譲地は小規模宅地の分譲が中心で、画地の細分化が進行している。取引は、土地面積 １５０㎡程度の新築戸建住宅で４，０００円前後が中心の価格帯と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、高台の住宅団地内に存し、自用の戸建住宅の建築を目的とする取引が中心の地域で賃貸用の建物を想定 することは現実的でないため、収益還元法の適用を見送り、取引事例比較法のみ適用した。比準価格は、同一住宅団地 内や周辺の住宅団地の取引事例を採用して求めたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、規範性は高い。 よって、比準価格を採用し、前年公示価格等との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は過去５年間で、県全体は微減傾向にあ るが、南区は横ばいから微増傾向にある。取 引件数は、コロナ禍以前と比較して回復途上 にある。 熟成度の高い高台の住宅団地であり、地域要 因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％