別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島東 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島東 5-6 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　真二   TEL.
鑑定評価額 7,070,000,000 円  １㎡当たりの価格 848,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市東区二葉の里３丁目３番２
｢二葉の里３－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 8,336  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
地区計画等


(100,300)
台形
1.2:1		 事務所兼店舗

Ｓ6F1B		 中高層大規模事務所
ビル等が見られる商
業地域		 南西40m県道、東側道 水道、ガス、下水 広島

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 二葉の里土地区画整理事業区
域内		 街

路		 ４０ｍ県道 交通

施設		 広島駅北西方

400m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、広島駅北側の幹線道路沿いの商業地域。隣接地では都市高速建設が進行中であり利便性向上が期待
される。地価は当面の間上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    863,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    639,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、広島駅周辺の商業地域及び広島市都心部周辺一帯の商業地域である。需要者の中心は県内外の機
関投資家等である。対象地が位置する広島駅北口一帯は、駅北口構内の整備、市街地再開発事業、土地区画整理事業等
を通じて近年商業集積度を増しており、隣接地では都市高速建設が進行中で今後も発展が期待される。取引される規模
や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、広島駅周辺に位置する商業地域の取引にかかる事例を複数採用し、各事例の有する規範性に応じて調整す
ることにより求めたものであり、市場性を反映した精度の高い価格であるといえる。一方の収益価格は、賃貸市場の個
別性等より保守的に把握したことからやや低位に求められた。従って、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連付
け、更に同圏内の類似地域に位置する標準地との価格バランスを考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    815,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　東 5-3                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    832,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍も落ち着き、不動産市場は回復傾向
にある。



隣接地では都市高速建設が進行中で今後も発
展が期待される。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％ +1.9 ％
３　試算価格算定内訳 広島東 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 東２４Ｋ４
３
-344306		 広島市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
南10m、角地
近商

(100,400)
b 東２３Ｋ４
３
-334307		 広島市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東35m県道、
中間画地
近商

(90,400)
c 中２４Ｋ３
９
-343910		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東27m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d 中２３Ｔ６
４
-436407		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西10.1m市道、
中間画地
２住居
地区計画等
(70,200)
e 南２４Ｋ３
９
-343907		 広島市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東32.6m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
839,266  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  88.0]		 100
[ 105.0]
915,563 		 100
[ 101.9]
898,492 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
898,000 
b (　           ) 
692,930  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
744,364 		 100
[  89.3]
833,554 
833,000 
c (　           ) 
602,122  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
618,379 		 100
[  70.8]
873,417 
873,000 
d (　           ) 
593,055  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
630,417 		 100
[  73.0]
863,585 
863,000 
e (　           ) 
581,491  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
590,795 		 100
[  69.4]
851,290 
850,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +25.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    863,000 円／㎡]  



広島東 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地につき適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,107,381,180 
389,359,600 
718,021,580 
477,848,000 
240,173,580 		 （　0.9320）
223,841,777 		 （  4.2 -  0.0 ）
4.2％  
⑧収益価格 　  5,329,566,119 円　　　　（　    639,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島東 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 3,500.00 ＲＣ8F1B 30,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 100 ％   300 ％   300 ％   8,336 ㎡    107.5 m x   87.0 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階：店舗、３～６階：事務所、地下：自走式駐車場（容積率不算入） ⑦有効率　  72.1 ％
の理由		 用途、規模等から有効率は標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
3,500.00 
75.0 
2,625.00 
6,000 
15,750,000 		 12.0  189,000,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
3,500.00 
80.0 
2,800.00 
4,600 
12,880,000 		 12.0  154,560,000 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
3,000.00 
90.0 
2,700.00 
4,000 
10,800,000 		 10.0  108,000,000 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
5,000.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
30,000.00 
72.1 
21,625.00 

93,430,000 		 991,560,000 
0 
⑨年額支払賃料     93,430,000 円　×　12ヶ月　＝　   1,121,160,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  21,625.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の特性より共益費は支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  24,000 円／台　×　 120 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      34,560,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,121,160,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      34,560,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    57,786,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,097,934,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       991,560,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       9,419,820 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  2,880,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        27,360 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,107,381,180 円　　　　（　       132,843 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中（貸）Ｔ４３
　　　　-334351		 3,015  
(   2,985) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,426 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,033 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 東（貸）Ｋ４３
　　　　-364303		 3,041  
(   2,967) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,224 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島東 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 44,520,000 円  　　　　  7,420,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 208,029,600 円  　　　    1,155,720,000　×　　　　  18.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   58,900,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   63,070,000 円  　　　　  7,420,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     7,420,000 円  　　　　  7,420,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     7,420,000 円  　　　　  7,420,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     389,359,600 円　（　　　　　　        46,708 円／㎡）　　（経費率　　  35.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9320    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 7,420,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　  30,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0592 ×  30 ％　＋ 0.0912 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 477,848,000 円  
（　　　　　        57,323 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,107,381,180 円      
②総費用 389,359,600 円      
③純収益　①－② 718,021,580 円      
④建物等に帰属する純収益 477,848,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 240,173,580 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 223,841,777 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,852 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  5,329,566,119 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     639,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島東 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市東区二葉の里三丁目３番２
 2400001274098-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島東 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島東 5-6 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　上河内　正和   TEL.
鑑定評価額 7,070,000,000 円  １㎡当たりの価格 848,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市東区二葉の里３丁目３番２
｢二葉の里３－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 8,336  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
地区計画等


(100,300)
台形
1.2:1		 事務所兼店舗

Ｓ6F1B		 中高層大規模事務所
ビル等が見られる商
業地域		 南西40m県道、東側道 水道、ガス、下水 広島

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 二葉の里土地区画整理事業区
域内		 街

路		 ４０ｍ県道　 交通

施設		 広島駅北西方

400m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 広島駅北口の幹線沿いに土地区画整備事業等の行われた商業地域である。周辺では駅ビル開発や新病院の建設が
進捗するなかで、地域は発展傾向にあり、地価は今後も上昇基調で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    864,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    596,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、広島駅勢圏下の幹線沿い商業地域一帯である。需要者の中心は県内外の機関投資家や大手開発業
者等と把握される。広島駅北口周辺では、都市高速道路事業や広島県による新病院計画など、活発な開発動向を背景に
拠点性が高まっており、新たな市街地が形成されるなか、需給動向は堅調で、地価は上向いている。取引される規模や
価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、広島駅周辺の幹線沿いに所在する事例を中心に求めたもので、市場性を反映した実証的な価格と認められ
る。一方、収益価格は、広島駅周辺の開発が進捗し、比準価格主導の地価形成がなされるなかで、低位に求められたと
思料する。したがって、比準価格を標準とし、収益価格、需要動向、前年価格、広域的な地価バランス等にも留意のう
え鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    815,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　東 5-3                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    832,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかな回復傾向にあるなか、広島駅
を中心とする開発動向を背景に、周辺におけ
る業務商業性は高まりつつある。


大規模の店舗、事務所ビル等も立地する商業
地域で、都市高速道路の建設や新病院計画な
ど周辺では再開発が進んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％ +1.9 ％
３　試算価格算定内訳 広島東 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 東２４Ｋ４
３
-344306		 広島市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
南10m、角地
近商

(100,400)
b 東２３Ｋ４
３
-334307		 広島市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東35m県道、
中間画地
近商

(90,400)
c 南２４Ｋ５
２
-345201		 広島市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東27m国道、
北西14m、
二方路
近商

(90,300)
d 西２３Ｋ８
６
-338612		 広島市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東36m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
839,266  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  88.0]		 100
[ 105.0]
915,563 		 100
[ 100.8]
908,297 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
907,000 
b (　           ) 
692,930  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
744,364 		 100
[  89.3]
833,554 
833,000 
c (　           ) 
482,331  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
475,238 		 100
[  55.7]
853,210 
852,000 
d (　           ) 
1,165,849  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 130.0]
955,996 		 100
[  99.9]
956,953 
956,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    864,000 円／㎡]  



広島東 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

878,902,198 
281,354,712 
597,547,486 
384,111,000 
213,436,486 		 （　0.9548）
203,789,157 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　  4,970,467,244 円　　　　（　    596,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島東 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 3,480.00 ＲＣ6F1B 24,910.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 100 ％   300 ％   300 ％   8,336 ㎡    107.5 m x   87.0 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階を店舗として、上層部を事務所として想定。駐車場は、平面駐車場及び自走式地下駐車場とした。 ⑦有効率　  67.2 ％
の理由		 標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
3,480.00 
70.0 
2,436.00 
6,000 
14,616,000 		 12.0  175,392,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
3,480.00 
80.0 
2,784.00 
4,800 
13,363,200 		 12.0  160,358,400 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
3,200.00 
90.0 
2,880.00 
3,960 
11,404,800 		 12.0  136,857,600 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場・機械室
5,150.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
24,910.00 
67.2 
16,740.00 

73,598,400 		 883,180,800 
0 
⑨年額支払賃料     73,598,400 円　×　12ヶ月　＝　     883,180,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  16,740.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  24,000 円／台　×　 115 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      33,120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       883,180,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      33,120,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    45,815,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 870,485,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       883,180,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       8,390,218 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  2,760,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        26,220 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     878,902,198 円　　　　（　       105,435 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 東（貸）Ｋ４３
　　　　-364303		 3,041  
(   2,967) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,754 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,960 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 南（賃）Ｔ３９
　　　　-353992		 3,947  
(   3,825) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
4,283 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島東 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 36,180,000 円  　　　　  6,030,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 128,282,112 円  　　　      916,300,800　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   56,592,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   51,255,000 円  　　　　  6,030,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,015,000 円  　　　　  6,030,000,000　×　　　　  0.05 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     6,030,000 円  　　　　  6,030,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     281,354,712 円　（　　　　　　        33,752 円／㎡）　　（経費率　　  32.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9548    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 6,030,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　  24,910.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 384,111,000 円  
（　　　　　        46,079 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 878,902,198 円      
②総費用 281,354,712 円      
③純収益　①－② 597,547,486 円      
④建物等に帰属する純収益 384,111,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 213,436,486 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 203,789,157 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,447 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  4,970,467,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     596,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島東 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市東区二葉の里三丁目３番２
 2400001274098-0000
2 　
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50 　
備考