令和6年1月15日　提出 広島東 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島東 -23 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　横林　武   TEL.

鑑定評価額 8,050,000 円  １㎡当たりの価格 54,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市東区上温品２丁目１７７１番３２ ｢上温品２－３２－１７｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 広島 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 広島駅北東方 5.8km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 東区郊外の県道背後の丘陵地に戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、団地居住者の高齢化傾向や災害リスク等に より、今後は現状維持若しくはやや衰退傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区郊外の丘陵地に存する戸建住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は広島市内に勤務地を有する一次 取得者層が中心になるものと考えられ、地縁的選好性も認められる。昭和４０年代前半に完成した古い住宅団地であり 、地勢に劣るため土砂災害に対する警戒感等から依然として需要が弱く、地価は微減傾向で推移している。取引の中心 となる価格帯は、新築戸建住宅で３，０００万円前後、中古住宅で１，５００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は県道背後の丘陵部に位置する戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、共同住宅等の収益物件は見受けられず、自己 利用目的の取引が中心であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用できなかった。一方比準価格は上温品地 区から採用した取引事例に基づき試算されており、取引の実態を把握した実証的な価格であると認められる。従って、 本件では市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島東 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [141.4] [100.0] 100 54,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の不動産需要は住環境が良好な平坦部を 中心に堅調に推移しているが、郊外の利便性 に劣る地域では需要は依然として弱含みであ る。 東区郊外丘陵部の住宅団地であり、特段の地 域変動要因は認められず、地価は微減傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％