令和6年1月15日　提出 広島東 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島東 -21 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘   TEL.

鑑定評価額 7,710,000 円  １㎡当たりの価格 64,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市東区中山中町１０８０番４ ｢中山中町２１－１５｣ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が見 られる丘陵地の住宅 地域 西4m市道 水道、ガス、下水 広島 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 広島駅北東方 3.6km 法令 規制 ２中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 県道府中祇園線の西側背後を形成し、街路条件に劣る傾斜地勢の住宅地域である。コロナ禍以前は周辺住宅団地 への需要が当該地域へも派生しミニ開発も散見されたが、近時の市場は復調が鈍く模様眺めの状況にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区内のうち、中山地区から戸坂地区にかけて県道背後を形成する丘陵部の住宅地域。需要者は市内及び その周辺に勤務する第１次取得者層が中心。街路条件に劣る傾斜地勢の住宅地域であるが県道のバス便が利用できるた め、周辺住宅団地への需要に派生してミニ開発も散見されたが、現状では新規の宅地供給は復調の途上にある。土地は １２０㎡程度で７７０万円前後、新築の戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度が実需の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中山中町で近時の取引事例に乏しかったため、価格牽連性を有する周辺地区から広域的に採用した。５事例を基に取引 事例比較法を適用して試算された比準価格は要因比較等が適正で実証的と認められる。傾斜地勢にあって小規模住宅が 主体の立地性より、経済合理性を充足する賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算しなかった。よって、代表標 準地との検討をふまえ、周辺住宅団地の市場動向にも留意し、比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島東 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [119.8] [100.0] 100 64,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和５年に入り区内の新設住宅着工は持家、 分譲部門で減少が見られ、物価高騰、金融機 関の慎重な融資等の要因による影響が一部で うかがえる。 側溝を取り込み前面道路が幅員４ｍに拡幅さ れたが県道方面への街路条件は劣る。近隣地 域の一部は平成３０年に土砂災害警戒区域の 指定を受けた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％