鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
広島東 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島東 -14

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　駒松　康弘

TEL.

鑑定評価額

25,000,000 円

１㎡当たりの価格

143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市東区牛田早稲田３丁目９１番２５４｢牛田早稲田３－１３－１４｣				②地積　(㎡)	175 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅にマンションも見られる高台の住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	広島 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 150 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

広島駅北東方

2.9km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

牛田早稲田地区のうち高台の住宅地域を形成し、戸建住宅、マンション等が存する。北方で官舎跡地の大規模宅
地開発が行われ、戸建物件の分譲計画が順次進められている。今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 144,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 99,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、牛田地区及びその周辺の高台を形成する住宅団地を主体に、牛田地区の平坦部、傾斜部等の一部を含む
。市内及びその周辺に勤務する第１次取得者層が需要者の中心。団地内に商業施設はないが、都心部方面とのバス発着
車庫が存し、閑静な住宅街として立地性にブランド力を有する。近隣の官舎跡地での大規模分譲地において、新築の戸
建物件（画地規模１５０㎡前後）は総額３，５００万円～４，０００万円程度の水準が維持されている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は牛田地区一円の高台住宅団地から広域的に採用した事例を基に、適正に要因比較等を行って試算したもので
、市場実態が反映されている。自用の戸建住宅取引が主体で、収益物件の賃貸経営を指向する地域性でないことから、
経済合理性に見合う賃貸市場が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。よって、規範性を有する比準価格を
重視し、収益価格は参考とし、牛田地区の他の公的価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    142,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　東（県） -3                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    143,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和５年に入り区内の新設住宅着工は持家、
分譲部門で減少が見られ、物価高騰、金融機
関の慎重な融資等の要因による影響が一部で
うかがえる。

近隣の官舎跡地での大規模宅地開発において
、分譲計画は最終の街区に至っており、順調
な分譲によって市場は安定的である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

広島東 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東２４Ｋ６５ -346521	広島市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、東6m、二方路		１中専 (70,200)
b	東２４Ｋ６５ -346538	広島市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.3m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	東２３Ｔ６５ -436504	広島市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、北3.5m、二方路		１中専 (60,200)
d	東２４Ｋ７３ -347301	広島市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4.1m市道、中間画地		２中専 (60,164)
e	東２４Ｋ６５ -346523	広島市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、北5m、二方路		１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,945	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	137,304	100 [ 106.0]	129,532	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 111,348	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	110,907	100 [ 81.5]	136,082		139,000
c	(　 ) 156,167	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	149,772	100 [ 103.9]	144,150		147,000
d	(　 ) 113,625	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	115,898	100 [ 80.8]	143,438		146,000
e	(　 ) 138,384	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	131,471	100 [ 103.9]	126,536		129,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

広島東 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			高台に開発された既成住宅地域内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,035,410	542,460	2,492,950	1,650,880	842,070	（　0.9699） 816,724	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	17,377,106 円　　　　（　 99,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島東 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	175 ㎡	12.1 m x 14.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅（専有面積４０㎡前後、小世帯向け）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,660	132,800	3.0	398,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		265,600		796,800
								0

⑨年額支払賃料	265,600 円　×　12ヶ月　＝　 3,187,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料込みを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,187,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 159,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,027,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	796,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,570 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,035,410 円　　　　（　 17,345 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東（賃）Ｋ７３　　　　-337302	1,717 ( 1,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 90.0]	1,684	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,664 円/㎡　月額支払賃料（　 1,660 円/㎡）　基準階 2 F B
b	東（賃）Ｋ６５　　　　-366503	1,756 ( 1,755)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,596
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島東 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	89,600 円	22,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	159,360 円	3,187,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 190,400 円	22,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 542,460 円　（　　　　　　 3,100 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,400,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0737	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0628 ×　 45 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,650,880 円（　　　　　 9,434 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,035,410 円
②総費用	542,460 円
③純収益　①－②	2,492,950 円
④建物等に帰属する純収益	1,650,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	842,070 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	816,724 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,667 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,377,106 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島東 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市東区牛田早稲田三丁目９１番２５４	2400000081198-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
広島東 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島東 -14

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　渡邉　佳和

TEL.

鑑定評価額

25,000,000 円

１㎡当たりの価格

143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市東区牛田早稲田３丁目９１番２５４｢牛田早稲田３－１３－１４｣				②地積　(㎡)	175 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅にマンションも見られる高台の住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	広島 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 150 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

広島駅北東方

2.9km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

都市部に近い丘陵地の形成された住宅団地である。周辺では官舎跡地において住宅地開発における戸建分譲が進
んでおり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 81,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、広島市中心市街地の概ね北方の住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は広島市内への通勤者
等の個人である。高台に位置し生活利便施設から距離が離れているが、平坦部に比べ値頃感から当該団地内に一定の需
要が認められ、周辺では官舎跡地において住宅地開発が進んでおり需要は堅調である。土地は２，５００万円程度、新
築の戸建物件は４，５００万円程度の物件が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はや
や低位に求められた。比準価格は、取引市場の実態を反映した実証的な価格であり規範性が高い。以上より、当該地域
の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考として、昨年の公示価格とその後の価格形成要因の変動にも
留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東区の人口は基調として微減傾向にある。各
国の金融政策により乱高下する金融市場であ
るが、不動産需要は概ね回復傾向にある。

高台に位置する既存住宅地域であり、価格形
成要因の変動は少なく宅地需要は安定的に推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

広島東 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東２４Ｋ６５ -346522	広島市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、東6m、角地		１中専 (70,200)
b	東２４Ｋ６５ -346525	広島市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、南3.5m、東3.5m、三方路		１中専 (60,200)
c	東２４Ｋ７３ -347301	広島市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4.1m市道、中間画地		２中専 (60,164)
d	東２３Ｔ４３ -434313	広島市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,315	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	136,745	100 [ 100.0]	136,745	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	139,000
b	(　 ) 156,456	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	152,659	100 [ 102.9]	148,357		151,000
c	(　 ) 113,625	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	115,898	100 [ 83.7]	138,468		141,000
d	(　 ) 146,544	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 83.2]	197,466	100 [ 134.6]	146,706		150,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

広島東 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,025,901	592,633	2,433,268	1,746,690	686,578	（　0.9699） 665,912	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	14,168,340 円　　　　（　 81,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島東 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.00	ＬＳ2	168.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	175 ㎡	12.1 m x 14.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小世帯向け１ＬＤＫ、４２㎡程度。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	84.00	100.0	84.00	1,576	132,384	3.0	397,152
							0.0	0
～

～

～

～

計		168.00	100.0	168.00		264,768		794,304
								0

⑨年額支払賃料	264,768 円　×　12ヶ月　＝　 3,177,216 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料は共益費込につき計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,177,216 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 158,861 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,018,355 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	794,304 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,546 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,025,901 円　　　　（　 17,291 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東（賃）Ｋ６５　　　　-366503	1,756 ( 1,755)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,612	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,580 円/㎡　月額支払賃料（　 1,576 円/㎡）　基準階 1 F B
b	東（賃）Ｋ８６　　　　-308601	1,526 ( 1,462)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,557
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島東 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	94,800 円	23,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	190,633 円	3,177,216　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 201,400 円	23,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,700 円	23,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,700 円	23,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 592,633 円　（　　　　　　 3,386 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,700,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0737	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0628 ×　 45 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,746,690 円（　　　　　 9,981 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,025,901 円
②総費用	592,633 円
③純収益　①－②	2,433,268 円
④建物等に帰属する純収益	1,746,690 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	686,578 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	665,912 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,805 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,168,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

広島東 -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	広島市東区牛田早稲田三丁目９１番２５４	2400000081198-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考