令和6年1月15日　提出 広島東 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島東 -11 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘   TEL.

鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 96,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市東区牛田東３丁目１２７番１６２ ｢牛田東３－２８－５｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東4m市道 水道、ガス、下水 広島 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 広島駅北東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和４０年代に開発された住宅団地であり、広島駅北口方面へ通ずる道路が団地内を貫通する。現状の熟成した 住環境を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、牛田東地区及びその周辺の高台住宅団地を主体に、牛田地区の平坦部、傾斜部等の一部を含む。市内及 びその周辺に勤務する第１次取得者層が需要者の中心。牛田地区の平坦部住宅地では依然として高値取引が続いている ことから、開発時期の古い団地であるが、値頃感のある戸建物件の需要は堅調である。周辺のミニ開発事例を含め、新 築の戸建物件（画地規模１５０㎡前後）は総額３，５００万円～４，０００万円程度が市場の中心価格帯を形成する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該住宅団地においては自用目的での取引が主体で、賃貸共同住宅も介在するが、経済合理性を充足する賃貸市場が形 成されておらず、収益価格は試算しなかった。牛田地区の住宅団地を主体に、その周辺部で取引された事例を広域的に 採用し、要因比較等を適正に行って試算した結果、比準価格には市場実態が反映されている。よって、代表標準地との 検討をふまえ、競合する周辺住宅団地等の動向にも留意し、比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島東 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    142,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [119.7] [102.0] 100 119,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和５年に入り区内の新設住宅着工は持家、 分譲部門で減少が見られ、物価高騰、金融機 関の慎重な融資等の要因による影響が一部で うかがえる。 閑静な住宅団地として熟成しつつあり、特筆 すべき地域変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％