別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島東 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島東 -5 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘   TEL.
鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市東区戸坂千足１丁目４３５番１
｢戸坂千足１－１６－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,184)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 住宅、アパート、店
舗等が混在する既成
住宅地域		 南4.6m市道 水道、ガス、下水 広島

5.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４．６
ｍ市道		 交通

施設		 広島駅北方

5.7km		 法令

規制		 １住居
(60,184)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸坂地区の平坦部に交通・生活利便性が良好な住宅地域が形成されている。戸建住宅の立地に加え、マンション
適地としての特性も有する。今後も同様の地域性を維持しつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     69,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東区戸坂地区から中山地区にかけての一帯に加え、安佐南区の平坦部住宅地域の一部を含む圏域である。
市内及びその周辺に勤務する第１次取得者層が需要者の中心。平坦部の住宅地域で交通・生活利便性が良好なことから
、対象標準地の近辺では新規のミニ開発やマンション建設が行われ、市場の需給は堅調を維持する。近時の新築戸建物
件の分譲事例では総額４，０００万円前後が中心価格帯を形成する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 利便性を反映し賃貸共同住宅も介在するが、自用の戸建住宅の比重が高く、収益物件の賃貸経営を指向する地域性でな
いことから収益価格は低位に試算された。取引事例比較法の適用にあたって、戸坂地区平坦部から採用した事例を基に
、適正に要因比較等を行っており、比準価格には市場実態が反映されている。よって、代表標準地との検討をふまえ、
実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、市場動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島東 -14                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    142,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[102.0]		 100
[106.1]		 [100.0]
100		 132,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    131,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和５年に入り区内の新設住宅着工は持家、
分譲部門で減少が見られ、物価高騰、金融機
関の慎重な融資等の要因による影響が一部で
うかがえる。

利便性を反映し、対象標準地の近辺で分譲マ
ンションが建築中である。都市部へのアクセ
スが良好な立地の優位性が顕在化しつつある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島東 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 東２４Ｋ６
５
-346528		 広島市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b 東２４Ｋ６
５
-346529		 広島市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m私道、
中間画地
１住居

(60,180)
c 東２３Ｔ７
３
-437322		 広島市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
d 東２３Ｔ７
３
-437316		 広島市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.3m市道、
東4m、角地
１住居
土砂災害警戒区域
(70,172)
e 東２３Ｔ７
３
-437311		 広島市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4.9m市道、
中間画地
１住居
土砂災害警戒区域
(60,196)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
147,196  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
149,846 		 100
[ 100.0]
149,846 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
150,000 
b (　           ) 
164,204  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
139,026 		 100
[ 103.8]
133,936 
134,000 
c (　           ) 
125,422  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
126,676 		 100
[  92.1]
137,542 
138,000 
d (　           ) 
106,762  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
106,867 		 100
[  89.1]
119,941 
120,000 
e (　           ) 
145,388  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
149,313 		 100
[  85.0]
175,662 
176,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    136,000 円／㎡]  



広島東 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,980,103 
390,276 
1,589,827 
1,134,980 
454,847 		 （　0.9699）
441,156 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      9,386,298 円　　　　（　     69,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島東 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 ＬＳ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   184 ％   135 ㎡      7.6 m x   17.7 m  前面道路：市道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建共同住宅（専有面積５５㎡程度、ファミリー向け）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
1,430 
78,650 		 3.0  235,950 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
100.0 
110.00 

157,300 		 471,900 
0 
⑨年額支払賃料        157,300 円　×　12ヶ月　＝　       1,887,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料込みを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,887,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       103,980 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,975,620 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           471,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,483 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,980,103 円　　　　（　        14,667 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 東（賃）Ｋ６５
　　　　-366501		 1,376  
(   1,375) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,390 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,434 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,430 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 東（賃）Ｋ６５
　　　　-366502		 1,256  
(   1,253) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]
1,484 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島東 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 61,600 円  　　　　     15,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 124,776 円  　　　        2,079,600　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       42,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      130,900 円  　　　　     15,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        15,400 円  　　　　     15,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,400 円  　　　　     15,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         390,276 円　（　　　　　　         2,891 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0628 ×　 45 ％　＋　0.0782 ×  40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,134,980 円  
（　　　　　         8,407 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,980,103 円      
②総費用 390,276 円      
③純収益　①－② 1,589,827 円      
④建物等に帰属する純収益 1,134,980 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 454,847 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 441,156 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,268 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,386,298 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      69,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島東 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市東区戸坂千足一丁目４３５番１
 2400000082240-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島東 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島東 -5 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　彌永　勇吉   TEL.
鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市東区戸坂千足１丁目４３５番１
｢戸坂千足１－１６－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,184)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 住宅、アパート、店
舗等が混在する既成
住宅地域		 南4.6m市道 水道、ガス、下水 広島

5.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４．６
ｍ市道		 交通

施設		 広島駅北方

5.7km		 法令

規制		 １住居
(60,184)
⑤地域要因の将
　来予測		 平坦部に位置する利便性が高い住宅地域である。特段の変動要因はなく、今後も現況同様の居住環境で推移して
いくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は平坦部を中心とする戸坂地区及びその周辺の既成市街地一円の圏域で、戸建住宅を主に共同住宅等が混在
する住宅地域である。需要者は広島市及びその周辺の居住者が中心で、平坦部に位置し生活利便性が比較的良好である
ことから底堅い需要がある。経済活動の正常化、低金利の継続等もあり、値頃感のある中古物件や画地の分割供給等に
よる需給は堅調に推移。需要の中心となる価格帯は、中古物件で２５百万円前後、新築戸建物件で４０百万円前後。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は戸坂地区に所在する類似の取引事例から求めており、市場の実態を反映し実証的で規範性は高い。近隣地域
内では自己使用目的の取引が中心であり、賃貸物件は地主による遊休地活用を目的としたものが主体となり、土地価格
に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。したがって、比準価格を重視し、収益価
格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえたうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島東 -14                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    142,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[102.0]		 100
[105.0]		 [100.0]
100		 134,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    131,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口は微減、世帯数は微増傾向。原材料
価格上昇の影響が懸念されるが、国内外の経
済活動の正常化に伴い景気全般は回復傾向に
ある。

平坦部の比較的利便性が良好な住宅地域であ
る。平地での宅地供給はやや限られているが
、格別の変動要因はみられない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島東 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 東２３Ｔ７
３
-437322		 広島市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
b 東２４Ｋ６
５
-346529		 広島市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m私道、
中間画地
１住居

(60,180)
c 東２３Ｔ７
３
-437316		 広島市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.3m市道、
東4m、角地
１住居
土砂災害警戒区域
(70,172)
d 東２３Ｔ７
３
-437319		 広島市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
西1.3m、角地
１住居
土砂災害警戒区域
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
125,422  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
126,676 		 100
[  91.1]
139,052 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
139,000 
b (　           ) 
164,204  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
139,026 		 100
[ 102.8]
135,239 
135,000 
c (　           ) 
106,762  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
106,867 		 100
[  87.1]
122,695 
123,000 
d (　           ) 
98,684  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
98,491 		 100
[  72.5]
135,850 
136,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    137,000 円／㎡]  



広島東 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地につき適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,984,408 
411,383 
1,573,025 
1,134,980 
438,045 		 （　0.9699）
424,860 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      9,039,574 円　　　　（　     67,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島東 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 ＬＳ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   184 ％   135 ㎡      7.6 m x   17.7 m  前面道路：市道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ共同住宅（各戸約５５㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下・外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
1,397 
76,835 		 3.0  230,505 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
100.0 
110.00 

153,670 		 461,010 
0 
⑨年額支払賃料        153,670 円　×　12ヶ月　＝　       1,844,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,844,040 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       104,202 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,979,838 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           461,010 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,380 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     20,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           190 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,984,408 円　　　　（　        14,699 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 東（賃）Ｋ６５
　　　　-366501		 1,376  
(   1,375) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,375 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,397 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 東（賃）Ｔ８６
　　　　-298651		 1,475  
(   1,443) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]
1,433 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島東 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 61,600 円  　　　　     15,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 145,883 円  　　　        2,084,040　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       42,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      130,900 円  　　　　     15,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        15,400 円  　　　　     15,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,400 円  　　　　     15,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上せず
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         411,383 円　（　　　　　　         3,047 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0737     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0628 ×　 45 ％　＋　0.0782 ×  40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,134,980 円  
（　　　　　         8,407 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,984,408 円      
②総費用 411,383 円      
③純収益　①－② 1,573,025 円      
④建物等に帰属する純収益 1,134,980 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 438,045 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 424,860 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,147 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,039,574 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島東 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市東区戸坂千足一丁目４３５番１
 2400000082240-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考