令和6年1月15日　提出 広島東 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島東 -4 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 79,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市東区戸坂大上４丁目２０４５番９ ｢戸坂大上４－１３－４｣ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 東4.3m市道 水道、ガス、下水 広島 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．３ ｍ市道 交通 施設 広島駅北東方 5.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 戸坂東浄地区の団地の一部を形成し南方で中山地区に接する。団地内に商業施設が乏しく、街路条件が一部で劣 るが、都心部等方面へ２系統のバス路線が利用できる。熟成した住環境を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区の戸坂地区から中山地区にかけて、県道背後の丘陵部に開発された住宅団地である。市内及びその周 辺に勤務する第１次取得者層が需要者の中心。団地内に商業施設は乏しいが、バス便により都心部等方面へ連絡してい る利便性から、建売住宅の需要は根強い。既存画地の分割による分譲も多く、新築の戸建物件（画地規模１５０㎡前後 ）は総額３，０００万円台前半が中心価格帯を形成するが、後半の価格帯では市場滞留期間が長引く物件も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該団地は自用目的での取引が主体であり、収益性に着目する市場参加者は限定的で、経済合理性を充足する賃貸市場 が形成されていないことから、収益価格は試算しなかった。取引事例比較法を適用するにあたって、戸坂地区の住宅団 地から広域的に取引事例を採用し、適正な要因比較等により試算された比準価格は実証的である。よって、代表標準地 との検討をふまえ、競合する中山地区の動向にも留意し、比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島東 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [ 98.8] [102.0] 100 79,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和５年に入り区内の新設住宅着工は持家、 分譲部門で減少が見られ、物価高騰、金融機 関の慎重な融資等の要因による影響が一部で うかがえる。 開発時期の古い住宅団地として住環境は熟成 度を増しており、特筆すべき地域変動要因は 見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％