令和6年1月15日　提出 広島中 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島中 9-2 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　吉村　明   TEL.

鑑定評価額 179,000,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市中区江波南２丁目１４６２番９外 ｢江波南２－１０－３７｣ ②地積 　(㎡) 1,520   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 中小規模の工場のほ かに住宅も見られる 工業地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 広島 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 広島駅南西方 6.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 都心や各種の利便施設にも近く、利便性の良い工業地域であり、今後も住居系の建物と工場・倉庫等の業務施設 が併存する工業地域として推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広島市中区と隣接する南区、西区の臨海部に所在する工場地域及び流通業務地域と判定した。主たる需 要者は中小規模の工場や物流業務目的の法人事業者である。近隣地域及びその周辺は旧来型の熟成した工場地域である が、近年、生活利便性の良い立地条件から、戸建住宅や共同住宅の住居系の需要が増えてきている。市場における取引 の中心価格帯は、画地規模も様々であるため把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から求めたもので、市場性を十分に反映した価格である。収益価格は 、標準地周辺が自社使用目的の工場や倉庫が中心で、賃貸市場の未成熟な地域であるため、収益価格は求めることが出 来なかった。よって本件では比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、更に広域的な地価バランス及び 前年公示価格等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島南 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [100.0] 100 [119.5] [100.0] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料コスト高の影響はあるものの企業の生 産活動は上向いており、物流施設用地需要も 堅調で、立地上件の良い工業地に対する需要 は底堅い。 旧来からの中小工場等が集まる工業地域で、 利便性の良い立地のため、近年周辺での住宅 地供給が見られる他、近接して大型物流施設 が進出している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％