令和6年1月15日　提出 広島中 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島中 9-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　重谷　里志   TEL.

鑑定評価額 761,000,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市中区南吉島２丁目９０２番１９外 ｢南吉島２－３－１３｣ ②地積 　(㎡) 5,215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1.5:1 事務所 Ｓ3 流通関連事務所、倉 庫、工場等が多い工 業地域 南東8m市道 水道、下水 広島 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     4,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 広島駅南西方 5.7km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 平成２６年の広島高速３号線（広島南道路）開通や令和５年の東広島・安芸バイパスの全線開通によって物流の 利便性が向上しており、広島都市圏沿岸部の都心に近い工業地として、競争力はさらに高まると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島市南部の沿岸部を中心とする工業地域一帯と判定した。主たる需要者は物流施設や製造業関連の工場 用地を取得する目的の事業法人であり、近隣地域周辺は都心に近く、幹線道路や港湾等の輸送施設への接近性も良好な 立地にあることから、需要は底堅い。一方で熟成した工業地域のため売却物件自体が少なく、希少性から高値取引も見 られる状況にある。取引価格は規模や条件によってまちまちであり、需要の中心となる価格帯は把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏では自社使用が中心で規範性の高い賃貸事例が乏しい為、収益価格は求めることが出来なかった。比準価格 は実際の取引事例の中から規範性の高い取引事例を中心に求められており、実証性の高い価格が得られたといえる。よ って本件では比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討や昨年の公示価格とその後の価格形成要因の変動にも留意 のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島南 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [100.0] 100 [ 96.8] [100.0] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    141,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料高の影響は受けるが部品等の供給制約 は緩和され、国内景気の回復で企業の生産活 動は上向いている。立地の良い工業地に対す る需要は底堅い。 広島高速３号線や東広島・安芸バイパスの整 備によって物流の利便性が向上しており、売 却物件の供給が乏しい状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％