別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島中 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島中 5-23 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　三宅　功   TEL.
鑑定評価額 160,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,330,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,030,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市中区立町４番２
｢立町４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,500)

1:3.5		 店舗兼住宅

Ｓ5		 中層の店舗、飲食店
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 東8m市道 水道、ガス、下水 広島

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 広島駅南西方

1.7km		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の料飲ビルやアパレルビル等が建ち並ぶ広島都心部の商業地域である。今後も現状の地域形成が維持し推
移すると予測されるが、老朽化ビルの建替等の動向も同時に見られるものと思料される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,360,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    933,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広島都心部の幹線沿い及びその背後に存する繁華性の高い商業地域一円と思料される。需要者は主に飲食
・アパレル関連の小売事業を展開する地元事業者又は県外法人や機関投資家等が想定される。当地域は本通アーケード
商店街に近接し顧客回遊性・流動性があって繁華性の高いエリアである。コロナ禍規制の緩和で人流が大幅に戻り商況
も回復基調を続け需要も底堅い。但し取引数が限定的である為、需要の中心となる価格は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は都心部の幹線背後地に拡がる商業地事例を中心に採用し試算された市場実勢を表象した実証的な価格である
。一方、収益価格は低水準な賃料推移が続く都心部の近時のテナント市場を反映して比準価格に比しやや低位に試算さ
れた。本件ではより規範性の高い比準価格を標準に、想定要因を多く内在する収益価格は比準価格の検証手段として比
較考量し、代表標準地との均衡性及び地区間の価格バランス等に留意して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島中 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,010,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[160.0]		 [100.0]
100		 1,340,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ５類移行に伴う人流の戻りは顕著だが
資材価格等の物価高で個人消費や設備投資は
停滞気味であり国内経済の動向も先行き不透
明感がある。

広島都心部の幹線街路背後に位置する中低層
の事務所・店舗ビルが建ち並ぶ商業地域であ
る。地域要因に特段の変化は見受けられない
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島中 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２３Ｋ４
９
-334904		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m市道、
北30m、角地
商業

(100,500)
b 中２４Ｋ４
３
-344324		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
c 中２４Ｋ４
３
-344323		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
d 中２３Ｋ４
３
-334321		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,480)
e 中２４Ｋ６
４
-346404		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m市道、
北8m、角地
商業
地区計画等
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
934,579  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
981,762 		 100
[  71.3]
1,376,945 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,380,000 
b (　           ) 
1,725,090  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,761,317 		 100
[ 129.9]
1,355,902 
1,360,000 
c (　           ) 
1,007,658  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,028,819 		 100
[  74.1]
1,388,420 
1,390,000 
d (　           ) 
904,494  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
981,376 		 100
[  72.6]
1,351,758 
1,350,000 
e (　           ) 
839,842  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
818,246 		 100
[  61.0]
1,341,387 
1,340,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,360,000 円／㎡]  



広島中 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,107,192 
6,763,066 
13,344,126 
8,535,800 
4,808,326 		 （　0.9548）
4,590,990 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    111,975,366 円　　　　（　    933,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島中 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 100.00 Ｓ5 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   500 ％   500 ％   120 ㎡      5.9 m x   20.1 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階フロア貸店舗、３～５階フロア貸事務所を想定。 ⑦有効率　  78.0 ％
の理由		 用途別の共用部分等を考慮した為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
70.0 
70.00 
6,851 
479,570 		 12.0  5,754,840 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
100.00 
80.0 
80.00 
5,825 
466,000 		 6.0  2,796,000 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
100.00 
80.0 
80.00 
3,520 
281,600 		 6.0  1,689,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
78.0 
390.00 

1,790,370 		 13,619,640 
0 
⑨年額支払賃料      1,790,370 円　×　12ヶ月　＝　      21,484,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     390.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれる為、非計上とする。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されている為、非計上とする  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,484,440 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,503,911 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,980,529 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,619,640 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         126,663 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,107,192 円　　　　（　       167,560 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中（賃）Ｋ６３
　　　　-366301		 5,767  
(   5,615) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]
7,209 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,920 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,851 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 中（賃）Ｋ４９
　　　　-334902		 5,963  
(   5,934) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,626 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島中 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 804,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,222,666 円  　　　       21,484,440　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,329,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,139,000 円  　　　　    134,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,763,066 円　（　　　　　　        56,359 円／㎡）　　（経費率　　  33.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9548    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 134,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,535,800 円  
（　　　　　        71,132 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,107,192 円      
②総費用 6,763,066 円      
③純収益　①－② 13,344,126 円      
④建物等に帰属する純収益 8,535,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,808,326 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,590,990 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       38,258 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    111,975,366 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     933,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島中 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市中区立町４番２
 2400000232871-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島中 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島中 5-23 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　横林　武   TEL.
鑑定評価額 158,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,030,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市中区立町４番２
｢立町４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,500)

1:3.5		 店舗兼住宅

Ｓ5		 中層の店舗、飲食店
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 東8m市道 水道、ガス、下水 広島

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 広島駅南西方

1.7km		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 広島市中心部に中小規模の小売店舗や飲食店が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状の良好な商業繁華性を維持
するものと予測され、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    913,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広島市中心市街地の商業地域と判定した。主たる需要者として想定されるのは、各種小売店舗、飲食店舗
等の出店を目的とする法人や個人等である。本通商店街周辺に位置する繁華性の高い商業地域であり、新型コロナ５類
移行による人通りの増加に伴い商況の回復が見られ、底堅い需要が認められる。取引の中心価格帯については、中心商
業地としての稀少性から取引件数が少なく、また画地規模等によりばらつきがあり、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は広島市中心商業地に位置する取引事例から求めており、市場性を反映した規範性の高い試算価格である。一
方、収益価格は理論的な価格であるが、賃料の保守性、遅行性により上昇傾向にある土地価格に見合った賃料水準が十
分に形成されておらず、低位に試算されたと思料する。従って、本件では市場実態を反映した比準価格を標準とし、収
益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島中 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,010,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[162.4]		 [100.0]
100		 1,320,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の収束とともに景気は回復基調にあ
り、低金利政策等の効果もあって繁華性・利
便性の良好な地域を中心に不動産需要は概ね
堅調である。

店舗ビルが集積する商業地域であり、価格形
成に大きな影響を及ぼす特段の地域変動要因
は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島中 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２３Ｔ４
３
-434353		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
b 中２３Ｔ４
３
-434352		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南40m県道、
東10m、角地
商業
地区計画等
(100,900)
c 中２４Ｋ４
３
-344329		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
d 中２４Ｋ４
３
-344324		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,269,394  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,353,589 		 100
[ 100.6]
1,345,516 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,350,000 
b (　           ) 
1,701,581  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,750,198 		 100
[ 132.5]
1,320,904 
1,320,000 
c (　           ) 
988,533  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,000,395 		 100
[  74.6]
1,341,012 
1,340,000 
d (　           ) 
1,725,090  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,761,317 		 100
[ 129.9]
1,355,902 
1,360,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +18.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,350,000 円／㎡]  



広島中 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,533,864 
6,613,344 
12,920,520 
8,217,300 
4,703,220 		 （　0.9548）
4,490,634 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    109,527,659 円　　　　（　    913,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島中 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 100.00 Ｓ5 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   500 ％   500 ％   120 ㎡      5.9 m x   20.1 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：   63.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～５階店舗（各階フロア貸しを想定） ⑦有効率　  76.0 ％
の理由		 この種の建物として標準的な比率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
60.0 
60.00 
6,663 
399,780 		 12.0  4,797,360 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
100.00 
80.0 
80.00 
5,000 
400,000 		 6.0  2,400,000 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
100.00 
80.0 
80.00 
3,995 
319,600 		 6.0  1,917,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
76.0 
380.00 

1,758,580 		 12,950,160 
0 
⑨年額支払賃料      1,758,580 円　×　12ヶ月　＝　      21,102,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,102,960 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,688,237 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,414,723 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,950,160 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         119,141 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,533,864 円　　　　（　       162,782 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中（貸）Ｋ４３
　　　　-354302		 7,634  
(   7,558) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[ 95.0]
6,988 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,730 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,663 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 中（賃）Ｋ４３
　　　　-334302		 6,440  
(   6,408) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,440 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島中 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 774,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,165,444 円  　　　       21,102,960　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,319,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,096,500 円  　　　　    129,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,613,344 円　（　　　　　　        55,111 円／㎡）　　（経費率　　  33.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9548    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 129,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,217,300 円  
（　　　　　        68,478 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,533,864 円      
②総費用 6,613,344 円      
③純収益　①－② 12,920,520 円      
④建物等に帰属する純収益 8,217,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,703,220 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,490,634 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,422 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    109,527,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     913,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島中 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市中区立町４番２
 2400000232871-0000
2 　
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備考