別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島中 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島中 5-22 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　西野　誠   TEL.
鑑定評価額 917,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 970,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市中区大手町３丁目１番１１外
｢大手町３－１－９｣		 ②地積
　(㎡)		 674  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,900)

1:3		 事務所兼車庫

Ｓ10		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 東40m国道、背面道 水道、ガス、下水 広島

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       675 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 広島駅南西方

2.5km		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は事務所ビルやホテル・店舗等が建ち並ぶ広島市都心の商業地域である。今後は高度利用が進められ、さ
らなる商業集積が期待される。
(3)最有効使用の判定 地区計画による高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
その他の地域・地区等　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,390,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    970,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、広島都心周辺部の主要幹線沿い及びその背後を含む中高層の店舗、事務所ビル及び併用住宅等の存する
圏域。需要者は、賃貸事業を考える法人やマンション分譲目的の開発業者、ホテル業者等が中心となる。都心回帰傾向
からオフィスの需要は実需用・投資用を問わず強含んでいるが、供給量が不足していることから地価は上昇傾向にある
。なお、取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺は賃貸物件が多く見られる鯉城通り沿いの商業地域である。比準価格は、状況類似地域内の実際の取引にかかる事
例を複数採用して試算した結果であり、市場性を反映した精度の高い価格である。一方の収益価格は、貸店舗兼事務所
を想定して求めたものであるが、将来予測等で保守的にならざるを得ず、低位に算定された。以上より比準価格を中心
に、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島中 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,010,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[169.9]		 [107.1]
100		 1,360,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復している中、地価は全体
的に高水準で推移している。一方で融資の締
め付けにより、一部不動産市況に陰りが見え
始めている。

幹線沿いに事務所ビル及びホテル等が集積す
る都心近くの商業地域である。近隣地域内の
地域要因に特筆すべき変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島中 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２３Ｔ４
３
-434352		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南40m県道、
東10m、角地
商業
地区計画等
(100,900)
b 中２４Ｋ４
３
-344323		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
c 中２４Ｋ４
３
-344327		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西10m市道、
北8m、角地
商業
地区計画等
(100,672)
d 中２４Ｋ８
８
-348803		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北40m国道、
西8m、角地
近商

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,701,581  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,750,198 		 100
[ 136.5]
1,282,196 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　   +5.0

その他　    0.0

　　　[ 107.1]
　　　　 100
1,370,000 
b (　           ) 
1,007,658  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,028,819 		 100
[  75.9]
1,355,493 
1,450,000 
c (　           ) 
676,426  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 104.0]
776,666 		 100
[  61.9]
1,254,711 
1,340,000 
d (　           ) 
760,202  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
734,138 		 100
[  56.1]
1,308,624 
1,400,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -21.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,390,000 円／㎡]  



広島中 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

177,422,771 
58,434,093 
118,988,678 
89,516,000 
29,472,678 		 （　0.9320）
27,468,536 		 （  4.2 -  0.0 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    654,012,762 円　　　　（　    970,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島中 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所 510.00 ＲＣ11 5,610.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   900 ％   674 ㎡     15.0 m x   45.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３Ｆ以上事務所（フロア貸し）タワー型機械式駐車場付きの高層ビル ⑦有効率　  74.1 ％
の理由		 用途・規模等から、ほぼ標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
510.00 
70.0 
357.00 
4,791 
1,710,387 		 10.0  17,103,870 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
510.00 
70.0 
357.00 
3,769 
1,345,533 		 10.0  13,455,330 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
510.00 
75.0 
382.50 
3,505 
1,340,663 		 6.0  8,043,978 
0.0  0 

 6～ 8		 事務所
510.00 
75.0 
382.50 
3,330 
1,273,725 		 6.0  7,642,350 
0.0  0 

 9～11		 事務所
510.00 
75.0 
382.50 
3,164 
1,210,230 		 6.0  7,261,380 
0.0  0 

計
5,610.00 
74.1 
4,156.50 

14,529,774 		 99,402,324 
0 
⑨年額支払賃料     14,529,774 円　×　12ヶ月　＝　     174,357,288 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,156.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  38 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      11,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       174,357,288 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      11,400,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     9,287,864 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 176,469,424 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        99,402,324 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         944,322 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    950,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         9,025 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     177,422,771 円　　　　（　       263,239 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中（賃）Ｋ３９
　　　　-363912		 2,942  
(   2,810) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 68.0]		 100
[100.0]
4,973 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,831 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,791 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 中（賃）Ｋ６３
　　　　-366306		 5,020  
(   4,990) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
4,689 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島中 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,340,000 円  　　　　  1,390,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 27,863,593 円  　　　      185,757,288　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,635,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,815,000 円  　　　　  1,390,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,390,000 円  　　　　  1,390,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,390,000 円  　　　　  1,390,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　非計上
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      58,434,093 円　（　　　　　　        86,697 円／㎡）　　（経費率　　  32.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9320    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,390,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   5,610.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0592 ×  30 ％　＋ 0.0912 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 89,516,000 円  
（　　　　　       132,813 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 177,422,771 円      
②総費用 58,434,093 円      
③純収益　①－② 118,988,678 円      
④建物等に帰属する純収益 89,516,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 29,472,678 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 27,468,536 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       40,755 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    654,012,762 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     970,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島中 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市中区大手町三丁目１番１１
 2400000212728-0000
2 　広島市中区大手町三丁目１番１２
 2400000212729-0000
3 　広島市中区大手町三丁目１番２０
 2400000212737-0000
4 　広島市中区大手町三丁目１番３５
 2400000212751-0000
5 　広島市中区大手町三丁目１番３６
 2400001000465-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島中 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島中 5-22 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　長瀬　正光   TEL.
鑑定評価額 917,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 970,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市中区大手町３丁目１番１１外
｢大手町３－１－９｣		 ②地積
　(㎡)		 674  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,900)

1:3		 事務所兼車庫

Ｓ10		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 東40m国道、背面道 水道、ガス、下水 広島

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       675 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 広島駅南西方

2.5km		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所ビルやホテル等が建ち並ぶ広島市都心の商業地域であるが、利便性の良さから今後も維持してい
くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 地区計画による高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
その他の地域・地区等　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,390,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    972,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広島市都心の中心商業地域一円。需要者は地場の個人や企業だけでなく、県外の機関投資家等も見込まれ
る。当該地はオフィスビルのほかホテルの適地でもあり、円安等で外国からの観光客も増えホテル用地需要も地価を下
支えしている。取引価格は画地規模によってまちまちであり、取引の中心価格帯は把握しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、価格と賃料との相関関係に着目した理論的な価格であるが、土地価格に見合う賃料が取れず、比準価格を
下回ったものと思慮する。一方、比準価格は、対象標準地同様の都心商業地の複数の取引価格から求めた価格であり、
標準地の市場価値を反映した実証的な価格である。よって本件では、比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準
地との均衡、市場の需給動向にも十分に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島中 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,010,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[169.9]		 [107.1]
100		 1,360,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近５年の県全体の人口は減少しているが、
中区は都心回帰の流れを受け人口は微増傾向
にある。


供給が限られる都心商業地であり、売り手市
場に変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島中 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２３Ｔ４
３
-434352		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南40m県道、
東10m、角地
商業
地区計画等
(100,900)
b 中２４Ｋ４
３
-344323		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
c 中２３Ｋ８
８
-338825		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m市道、
北8m、角地
商業

(100,400)
d 中２３Ｔ８
８
-438804		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東27.2m市道、
中間画地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,701,581  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,750,198 		 100
[ 136.5]
1,282,196 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　   +5.0

その他　    0.0

　　　[ 107.1]
　　　　 100
1,370,000 
b (　           ) 
1,007,658  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,028,819 		 100
[  77.4]
1,329,224 
1,420,000 
c (　           ) 
1,142,659  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 136.5]
877,294 		 100
[  68.4]
1,282,594 
1,370,000 
d (　           ) 
619,140  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
639,572 		 100
[  51.4]
1,244,304 
1,330,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,390,000 円／㎡]  



広島中 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるので適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

174,611,957 
57,504,980 
117,106,977 
87,584,000 
29,522,977 		 （　0.9320）
27,515,415 		 （  4.2 -  0.0 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    655,128,929 円　　　　（　    972,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島中 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所 500.00 ＲＣ11 5,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   900 ％   674 ㎡     15.0 m x   45.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２Ｆ以上事務所（フロア貸し）の高層ビル ⑦有効率　  74.5 ％
の理由		 共用部分のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
70.0 
350.00 
5,146 
1,801,100 		 10.0  18,011,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
500.00 
75.0 
375.00 
3,600 
1,350,000 		 6.0  8,100,000 
0.0  0 

 3～11		 事務所
500.00 
75.0 
375.00 
3,300 
1,237,500 		 6.0  7,425,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,500.00 
74.5 
4,100.00 

14,288,600 		 92,936,000 
0 
⑨年額支払賃料     14,288,600 円　×　12ヶ月　＝　     171,463,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  38 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      11,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       171,463,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      11,400,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     9,143,160 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 173,720,040 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        92,936,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         882,892 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    950,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         9,025 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     174,611,957 円　　　　（　       259,068 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中（賃）Ｋ６３
　　　　-366306		 5,020  
(   4,990) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
4,874 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,189 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,146 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 中（賃）Ｋ４３
　　　　-334302		 6,440  
(   6,408) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[130.0]
5,504 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島中 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,160,000 円  　　　　  1,360,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 27,429,480 円  　　　      182,863,200　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,635,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,560,000 円  　　　　  1,360,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,360,000 円  　　　　  1,360,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,360,000 円  　　　　  1,360,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　非計上
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      57,504,980 円　（　　　　　　        85,319 円／㎡）　　（経費率　　  32.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9320    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,360,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   5,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0592 ×  30 ％　＋ 0.0912 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 87,584,000 円  
（　　　　　       129,947 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 174,611,957 円      
②総費用 57,504,980 円      
③純収益　①－② 117,106,977 円      
④建物等に帰属する純収益 87,584,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 29,522,977 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 27,515,415 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       40,824 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    655,128,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     972,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島中 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市中区大手町三丁目１番１１
 2400000212728-0000
2 　広島市中区大手町三丁目１番１２
 2400000212729-0000
3 　広島市中区大手町三丁目１番２０
 2400000212737-0000
4 　広島市中区大手町三丁目１番３５
 2400000212751-0000
5 　広島市中区大手町三丁目１番３６
 2400001000465-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考