別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島中 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島中 5-13 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　重谷　里志   TEL.
鑑定評価額 205,000,000 円  １㎡当たりの価格 433,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市中区舟入中町９番９外
｢舟入中町９－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 474  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中高層店舗、事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 北西36m市道 水道、ガス、下水 広島

3.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 広島駅南西方

3.9km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地西部の幹線道路沿いに中高層の店舗兼共同住宅や事務所等が建ち並ぶ商業地域だが、一部には小規模
な低層利用も混在する。将来的には建替えや敷地の併合によって土地の高度利用がより一層、進むと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    442,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    289,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広島市中区及び周辺の幹線・準幹線道路沿いに形成された商業地域と判定した。主たる需要者は自用の事
務所用地取得目的の法人や、店舗又は事務所付共同住宅用地取得目的の投資家等が中心と考えられる。都心に近く、利
便性の良い商業地域で需要は底堅いが、近年、まとまった土地は分譲マンション用地需要と競合し、物件供給も少ない
ことから地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は画地規模が均一ではないため、把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の規範性の高い事例を中心に求めており、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は
賃貸経営を想定した理論的な価格ではあるが、元本価格に見合う賃料が得られず、やや低位に試算された。典型的な需
要者は収益性を考慮しつつも、競合他社との取得競争から市場性をより重視する傾向が強い。よって本件では比準価格
を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島南 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    321,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.3]		 [100.0]
100		 434,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    422,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行に伴なう経済活動の正
常化や都心回帰傾向、低金利政策の継続を背
景に、利便性の良い地域の不動産需要は底堅
く推移している。

舟入地区では分譲マンションの供給が増加し
ており、区画規模の大きい土地は分譲マンシ
ョン用地の需要と競合し、地価上昇の一因と
なっている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　 -16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島中 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２３Ｔ１
３
-431301		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東36m市道、
西7.6m、
二方路
商業
地区計画等
(100,500)
b 中２３Ｔ１
３
-431313		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東29.9m市
道、中間画地
近商

(90,300)
c 中２３Ｔ１
３
-431305		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d 中２４Ｋ４
２
-344207		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東35m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,500)
e 中２４Ｋ６
４
-346403		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東25m市道、
中間画地
近商
地区計画等
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
461,482  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
458,315 		 100
[ 103.6]
442,389 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
442,000 
b (　           ) 
334,027  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
349,523 		 100
[  79.0]
442,434 
442,000 
c (　           ) 
385,952  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
394,057 		 100
[  88.7]
444,258 
444,000 
d (　           ) 
419,734  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
478,963 		 100
[ 110.3]
434,237 
434,000 
e (　           ) 
559,961  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
575,640 		 100
[ 129.0]
446,233 
446,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    442,000 円／㎡]  



広島中 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

65,024,793 
19,194,222 
45,830,571 
39,645,900 
6,184,671 		 （　0.9533）
5,895,847 		 （  4.3 -  0.0 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    137,112,721 円　　　　（　    289,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島中 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 370.00 ＲＣ7 2,590.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   474 ㎡     18.0 m x   26.5 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗部分貸し、２階は事務所部分貸し、３階以上は単身者用共同住宅（ワンルームタイプ：各戸約３３㎡） ⑦有効率　  86.4 ％
の理由		 ＥＶ・廊下等の共用部分を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
370.00 
70.0 
259.00 
3,364 
871,276 		 10.0  8,712,760 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
370.00 
85.0 
314.50 
2,704 
850,408 		 6.0  5,102,448 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
370.00 
90.0 
333.00 
2,387 
794,871 		 3.0  2,384,613 
0.0  0 

 5～ 7		 住宅
370.00 
90.0 
333.00 
2,411 
802,863 		 3.0  2,408,589 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,590.00 
86.4 
2,238.50 

5,720,015 		 25,810,201 
0 
⑨年額支払賃料      5,720,015 円　×　12ヶ月　＝　      68,640,180 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,238.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  17,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,020,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        68,640,180 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       1,020,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     4,876,213 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 64,783,967 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        25,810,201 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         240,035 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     85,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           791 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      65,024,793 円　　　　（　       137,183 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中（賃）Ｋ１３
　　　　-361301		 2,413  
(   2,413) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,462 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,393 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,387 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 中（賃）Ｋ１３
　　　　-351301		 2,440  
(   2,389) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
2,324 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島中 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,654,000 円  　　　　    609,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 8,359,222 円  　　　       69,660,180　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      786,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,176,500 円  　　　　    609,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       609,000 円  　　　　    609,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       609,000 円  　　　　    609,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,194,222 円　（　　　　　　        40,494 円／㎡）　　（経費率　　  29.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 609,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 226,000 円／㎡　×　   2,590.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0651     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0918 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 39,645,900 円  
（　　　　　        83,641 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 65,024,793 円      
②総費用 19,194,222 円      
③純収益　①－② 45,830,571 円      
④建物等に帰属する純収益 39,645,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,184,671 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,895,847 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,438 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    137,112,721 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     289,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島中 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市中区舟入中町９番９
 2400000254880-0000
2 　広島市中区舟入中町９番１０
 2400000254881-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島中 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島中 5-13 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　彌永　勇吉   TEL.
鑑定評価額 205,000,000 円  １㎡当たりの価格 433,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市中区舟入中町９番９外
｢舟入中町９－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 474  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中高層店舗、事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 北西36m市道 水道、ガス、下水 広島

3.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 広島駅南西方

3.9km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線沿いに中高層の店舗・事務所兼共同住宅ビルが建ち並ぶ商業地域である。広島都心部にも比較的近く、今後
はマンション素地等住宅利用としての需要も増すものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    443,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    290,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中区及び周辺の幹線沿いの商業地域を主とする圏域。需要者は店舗兼共同住宅用地、事業用地取得を目的
とする法人・事業者等で、画地規模によってはマンション開発目的の不動産業者等も見込める。経済活動の正常化に伴
う景気全般は持ち直しや低金利政策の継続などにより、商業用途及び開発目的の需要は底堅く地価は上昇基調で推移し
ている。取引される規模や価格帯はまちまちで、土地で１０億円程度までが需要の中心と思慮する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用及び賃貸の店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域で、比準価格は幹線沿いの商業地の事例から比較し
て求めており信頼性は高い。収益価格は、地域の賃貸物件が相続対策・保有資産維持を目的とした遊休地活用物件も多
いため、価格と賃料との相関は十分ではない。よって、市場実勢を反映する実証的な価格である比準価格を重視して、
収益価格を比較考量し代表標準地との均衡も考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島南 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    321,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.1]		 [100.0]
100		 429,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    422,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口、世帯数とも微増傾向。原材料価格
上昇の影響が懸念されるが、国内外の経済活
動の正常化に伴い景気全般は回復傾向にある
。

都心部への接近性及び生活利便性は比較的良
好であることから、単身者向賃貸マンション
や分譲マンション用地としての需要は底堅い
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　 -16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島中 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２３Ｔ１
３
-431313		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東29.9m市
道、中間画地
近商

(90,300)
b 中２３Ｔ１
３
-431301		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東36m市道、
西7.6m、
二方路
商業
地区計画等
(100,500)
c 中２３Ｋ４
２
-334211		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(90,400)
d 中２４Ｋ４
２
-344207		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東35m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
334,027  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
349,523 		 100
[  79.0]
442,434 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
442,000 
b (　           ) 
461,482  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
458,315 		 100
[ 101.7]
450,654 
451,000 
c (　           ) 
392,325  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
436,100 		 100
[  88.2]
494,444 
494,000 
d (　           ) 
419,734  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
478,963 		 100
[ 109.4]
437,809 
438,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    443,000 円／㎡]  



広島中 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地につき適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

62,973,853 
18,568,285 
44,405,568 
38,213,700 
6,191,868 		 （　0.9533）
5,902,708 		 （  4.3 -  0.0 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    137,272,279 円　　　　（　    290,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島中 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 370.00 ＲＣ7 2,590.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   474 ㎡     18.0 m x   26.5 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗部分貸し、２Ｆは事務所の部分貸し、３～７Ｆは１Ｋ（平均専有面積約３０㎡）の共同住宅を想定 ⑦有効率　  86.4 ％
の理由		 共用部分のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
370.00 
70.0 
259.00 
3,100 
802,900 		 10.0  8,029,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
370.00 
85.0 
314.50 
2,380 
748,510 		 6.0  4,491,060 
0.0  0 

 3～ 7		 住宅
370.00 
90.0 
333.00 
2,394 
797,202 		 3.0  2,391,606 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,590.00 
86.4 
2,238.50 

5,537,420 		 24,478,090 
0 
⑨年額支払賃料      5,537,420 円　×　12ヶ月　＝　      66,449,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,238.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  17,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,020,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,449,040 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       1,020,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     4,722,833 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,746,207 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,478,090 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         227,646 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      62,973,853 円　　　　（　       132,856 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中（賃）Ｋ１３
　　　　-361301		 2,413  
(   2,413) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,437 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,394 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 中（賃）Ｔ１３
　　　　-331375		 2,312  
(   2,308) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,384 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島中 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,522,000 円  　　　　    587,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 8,096,285 円  　　　       67,469,040　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      786,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,989,500 円  　　　　    587,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       587,000 円  　　　　    587,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       587,000 円  　　　　    587,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上せず
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,568,285 円　（　　　　　　        39,174 円／㎡）　　（経費率　　  29.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 587,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　   2,590.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0651     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0918 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,213,700 円  
（　　　　　        80,620 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 62,973,853 円      
②総費用 18,568,285 円      
③純収益　①－② 44,405,568 円      
④建物等に帰属する純収益 38,213,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,191,868 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,902,708 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,453 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    137,272,279 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     290,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島中 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市中区舟入中町９番９
 2400000254880-0000
2 　広島市中区舟入中町９番１０
 2400000254881-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
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16 　
17 　
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19 　
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50 　
備考