別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島中 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島中 5-8 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　八尾井　誠司   TEL.
鑑定評価額 92,400,000 円  １㎡当たりの価格 442,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市中区南竹屋町２番２８
｢南竹屋町２－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 209  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:3		 事務所兼住宅

ＲＣ5		 中層の事務所、店舗
等が建ち並ぶ商業地
域		 北40m国道 水道、ガス、下水 広島

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 広島駅南西方

2.3km		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 国道２号沿いの商業地域であり、老朽化ビルの建替えが見られる程度で特段の変動要因はなく、今後も現状を維
持するものと予測する。限定的な供給を背景に需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    451,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    295,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広島市都心部の国道２号を中心とする幹線道路沿いの商業地域。需要者は自用目的の法人あるいは賃貸マ
ンション等の開発を目的とする不動産業者等が中心である。交通量は多いが通過交通が主体の地域であり、事業用地と
しての需要は弱含みであるが、人口の都心回帰傾向等を背景に賃貸マンション用地としての需要が増している。画地条
件等の個別性が強く取引される規模や価格帯はまちまちであり需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は事務所、店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であるが、事業用賃貸市場は弱含みな状況にあり、土地価格
に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は幹線道路沿いの規
範性を有する取引事例により求めており、市場性を反映し実証的な試算価格と認められ説得力は高い。したがって、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島南 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    321,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.4]		 [100.0]
100		 439,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    423,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中区の人口は都心回帰により増加傾向、建築
費の上昇を背景に新設住宅着工戸数は鈍化し
ているが、土地取引は堅調で、需要は堅調に
推移している。

店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ国道２
号沿いの商業地域であり、一部、老朽化ビル
の建替えが見られる程度で、特段の変動要因
は見られない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島中 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２４Ｋ８
８
-348802		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南40m国道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
b 中２４Ｋ８
８
-348805		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東30m市道、
南西8m、角地
近商

(100,400)
c 中２３Ｔ１
３
-431301		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東36m市道、
西7.6m、
二方路
商業
地区計画等
(100,500)
d 南２４Ｋ１
２
-341221		 広島市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m国道、
中間画地
近商

(90,300)
e 中２４Ｋ６
４
-346403		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東25m市道、
中間画地
近商
地区計画等
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
454,013  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
482,688 		 100
[ 107.1]
450,689 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
451,000 
b (　           ) 
419,117  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
411,793 		 100
[  91.1]
452,023 
452,000 
c (　           ) 
461,482  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
458,315 		 100
[ 102.8]
445,832 
446,000 
d (　           ) 
405,625  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
345,457 		 100
[  76.7]
450,400 
450,000 
e (　           ) 
559,961  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
575,640 		 100
[ 126.8]
453,975 
454,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    451,000 円／㎡]  



広島中 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,458,704 
5,194,655 
13,264,049 
10,481,100 
2,782,949 		 （　0.9533）
2,652,985 		 （  4.3 -  0.0 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     61,697,326 円　　　　（　    295,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島中 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 160.00 Ｓ5 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   209 ㎡      8.5 m x   24.4 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所フロア貸し、２階以上は単身者用共同住宅（ワンルームタイプ：各戸約３０㎡） ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 用途、規模等から有効率は標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
160.00 
80.0 
128.00 
2,850 
364,800 		 10.0  3,648,000 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
160.00 
95.0 
152.00 
2,053 
312,056 		 3.0  936,168 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
92.0 
736.00 

1,613,024 		 7,392,672 
0 
⑨年額支払賃料      1,613,024 円　×　12ヶ月　＝　      19,356,288 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     736.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料は共益費込につき計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,356,288 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       967,814 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,388,474 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,392,672 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          70,230 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,458,704 円　　　　（　        88,319 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中（賃）Ｔ８８
　　　　-358851		 2,546  
(   2,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,037 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,058 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,053 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 中（賃）Ｋ８８
　　　　-358805		 1,927  
(   1,890) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,079 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島中 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 966,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,322,755 円  　　　       19,356,288　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      215,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,368,500 円  　　　　    161,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　非計上
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,194,655 円　（　　　　　　        24,855 円／㎡）　　（経費率　　  28.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 161,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0651     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0918 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,481,100 円  
（　　　　　        50,149 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,458,704 円      
②総費用 5,194,655 円      
③純収益　①－② 13,264,049 円      
④建物等に帰属する純収益 10,481,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,782,949 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,652,985 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,694 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     61,697,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     295,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島中 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市中区南竹屋町２番２８
 2400000275304-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島中 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島中 5-8 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　内海　大和   TEL.
鑑定評価額 92,000,000 円  １㎡当たりの価格 440,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市中区南竹屋町２番２８
｢南竹屋町２－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 209  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:3		 事務所兼住宅

ＲＣ5		 中層の事務所、店舗
等が建ち並ぶ商業地
域		 北40m国道 水道、ガス、下水 広島

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 広島駅南西方

2.3km		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中区の国道２号沿いに位置する商業地域で、近隣地域に特段の変動は見られず現状を維持すると予測する。周辺
にてマンション開発が進むなど需要は底堅い動きにあり、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    448,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    291,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広島市都心周辺の幹線道路沿い及びその背後における商業地域の存する圏域。需要者の中心は事業を目的
とする法人及びマンション開発を目的とする開発事業者である。近年において、千田地区の広島大学跡地のマンション
開発や富士見町の外資系ホテル開業などの発展的な動きがあり、圏域内における需要は底堅く推移している。商業地の
取引は個別性の強い取引が中心で規模などにも差が見られ、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、近隣地域周辺の商業地域に存し、かつ、対象標準地と類似性を有する取引事例を中心に比準を行い試算さ
れ、市場の実勢を反映した実証的な価格となっている。収益価格は収益性に基づく理論的な価格であり、収益物件が周
辺にて見受けられるものの、元本に見合う賃料水準が成立していないことから、低位に試算されている。以上より、比
準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島南 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    321,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.4]		 [100.0]
100		 439,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    423,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、個人消費及び設備投
資は回復・増加基調にあり、雇用・所得環境
は緩やかに改善している。


国道沿いの商業地域に存する。近隣地域とし
ての特段の変動は見られないが、周辺の地域
を含めて広域的に需要は底堅く、地価は上昇
傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島中 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２３Ｔ８
８
-438806		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10m市道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,400)
b 中２３Ｔ８
８
-438816		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西36.1m県
道、
南東10m、
角地
近商

(100,300)
c 中２３Ｋ４
２
-334208		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東13m市道、
北8.1m、角地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,400)
d 中２２Ｔ９
５
-429513		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北22m市道、
中間画地
近商
地区計画等
駐車場整備地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
367,530  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
377,086 		 100
[  85.5]
441,036 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
441,000 
b (　           ) 
604,996  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
592,320 		 100
[  92.2]
642,430 
642,000 
c (　           ) 
275,659  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 105.0]
322,143 		 100
[  69.8]
461,523 
462,000 
d (　           ) 
415,668  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
482,175 		 100
[ 106.7]
451,898 
452,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    448,000 円／㎡]  



広島中 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,407,198 
5,187,211 
13,219,987 
10,481,100 
2,738,887 		 （　0.9533）
2,610,981 		 （  4.3 -  0.0 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     60,720,488 円　　　　（　    291,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島中 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 160.00 Ｓ5 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   209 ㎡      8.5 m x   24.4 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：事務所（フロア貸）、２～５階：共同住宅（ワンルームタイプ、平均専有面積３０㎡） ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 事務所兼共同住宅としてほぼ標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
160.00 
80.0 
128.00 
2,900 
371,200 		 10.0  3,712,000 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
160.00 
95.0 
152.00 
2,035 
309,320 		 3.0  927,960 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
92.0 
736.00 

1,608,480 		 7,423,840 
0 
⑨年額支払賃料      1,608,480 円　×　12ヶ月　＝　      19,301,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     736.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,301,760 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       965,088 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,336,672 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,423,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          70,526 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,407,198 円　　　　（　        88,073 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中（賃）Ｔ８８
　　　　-358852		 2,005  
(   1,967) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,046 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,040 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,035 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 中（賃）Ｔ８８
　　　　-358854		 2,316  
(   2,271) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[114.0]		 100
[100.0]
2,032 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島中 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 966,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,316,211 円  　　　       19,301,760　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      214,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,368,500 円  　　　　    161,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,187,211 円　（　　　　　　        24,819 円／㎡）　　（経費率　　  28.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 161,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0651     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0918 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,481,100 円  
（　　　　　        50,149 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,407,198 円      
②総費用 5,187,211 円      
③純収益　①－② 13,219,987 円      
④建物等に帰属する純収益 10,481,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,738,887 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,610,981 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,493 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     60,720,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     291,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島中 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市中区南竹屋町２番２８
 2400000275304-0000
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