別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島中 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島中 5-7 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　三宅　功   TEL.
鑑定評価額 888,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市中区三川町２番３外
｢三川町２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 413  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7F1B		 中高層店舗、事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 東30m市道 水道、ガス、下水 広島

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 広島駅南西方

1.7km		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 広島都心部の幹線沿いに中高層の店舗・事務所等が建ち並ぶ商業地域である。今後暫くは現状を維持しつつ推移
すると思料されるが、長期的には老朽ビルの建替や高層マンション等の敷地利用もされるものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,440,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八丁堀・紙屋町地区を中心にその周辺の商業地域一円と思料される。需要者は地元法人及び資本に余力の
ある全国展開の法人や機関投資家等が想定される。当地域は店舗・ホテル・事務所ビルが建ち並ぶ幹線沿いの商業地域
であり、コロナ禍からの人流の回復を受け需要は堅調であるものと見られる。需要の中心となる価格帯は、局地的な高
値取引も散見されるものの供給量が限定的である為、規模等によりバラつきがあり見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は都心部の商業地の取引事例に基づき試算された市場性を反映した実証的な価格と認められる。一方、収益価
格は想定要因が保守的であり、また低水準な賃料推移が続く都心部のテナント市場を背景に比準価格に比しやや低位に
試算された。本件では規範性の高い比準価格を標準としつつ先走りがちな元本価格の検証価格として収益価格を比較考
量し、前年公示価格からの検討、地区間のバランス等を勘案し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,010,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中（県） 5-6               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,090,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ５類移行に伴う人流の戻りは顕著だが
資材価格等の物価高で個人消費や設備投資は
停滞気味であり国内経済の動向も先行き不透
明感がある。

中央通り沿いの中高層事務所及び店舗ビルが
建ち並ぶ商業地域である。地域要因には特段
の変化は見受けられない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％ +2.9 ％
３　試算価格算定内訳 広島中 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２３Ｔ４
９
-434903		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m市道、
東8m、二方路
商業
地区計画等
(100,800)
b 中２３Ｋ４
９
-334902		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西21m市道、
北6m、角地
商業
地区計画等
(100,500)
c 中２２Ｔ４
９
-424905		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東30m市道、
南8m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
d 中２３Ｔ４
２
-434214		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北40m県道、
南6m、二方路
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,900)
e 中２２Ｔ６
４
-426401		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西40m県道、
北東6m、
二方路
商業
地区計画等
(100,900)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,122,112  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
2,012,447 		 100
[  92.1]
2,185,067 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,190,000 
b (　           ) 
1,749,611  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,786,270 		 100
[  76.8]
2,325,872 
2,330,000 
c (　           ) 
1,316,190  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 101.4]
1,507,067 		 100
[  69.3]
2,174,700 
2,170,000 
d (　           ) 
2,886,584  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
2,930,612 		 100
[ 137.9]
2,125,172 
2,130,000 
e (　           ) 
3,289,531  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
3,341,746 		 100
[ 151.7]
2,202,865 
2,200,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　 +10.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,200,000 円／㎡]  



広島中 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

127,966,746 
42,892,004 
85,074,742 
59,495,800 
25,578,942 		 （　0.9548）
24,422,774 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    595,677,415 円　　　　（　  1,440,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島中 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 270.00 ＲＣ12 3,240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   413 ㎡     21.6 m x   18.6 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階店舗、４～１２階事務所（各フロア２室ずつ）を想定。 ⑦有効率　  82.9 ％
の理由		 用途別の共用部分等を考慮した為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
270.00 
70.0 
189.00 
6,660 
1,258,740 		 12.0  15,104,880 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
270.00 
80.0 
216.00 
4,059 
876,744 		 12.0  10,520,928 
0.0  0 

 4～12		 事務所
270.00 
85.0 
229.50 
3,508 
805,086 		 6.0  4,830,516 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,240.00 
82.9 
2,686.50 

10,258,002 		 79,621,380 
0 
⑨年額支払賃料     10,258,002 円　×　12ヶ月　＝　     123,096,024 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,686.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれる為、非計上とする。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      10,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されている為、非計上とする  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       123,096,024 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      10,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,694,801 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 127,201,223 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        79,621,380 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         756,403 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    960,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         9,120 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     127,966,746 円　　　　（　       309,847 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中（賃）Ｋ６３
　　　　-366303		 3,598  
(   3,511) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,998 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,059 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 中（賃）Ｋ４９
　　　　-354901		 3,669  
(   3,633) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[130.0]		 100
[ 75.0]
4,181 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島中 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,604,000 円  　　　　    934,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 20,084,404 円  　　　      133,896,024　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,396,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,939,000 円  　　　　    934,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       934,000 円  　　　　    934,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       934,000 円  　　　　    934,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      42,892,004 円　（　　　　　　       103,855 円／㎡）　　（経費率　　  33.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9548    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 934,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   3,240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 59,495,800 円  
（　　　　　       144,058 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 127,966,746 円      
②総費用 42,892,004 円      
③純収益　①－② 85,074,742 円      
④建物等に帰属する純収益 59,495,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 25,578,942 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 24,422,774 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       59,135 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    595,677,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,440,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島中 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市中区三川町２番３
 2400000275043-0000
2 　広島市中区三川町２番４
 2400000275044-0000
3 　広島市中区三川町２番５
 2400000275045-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島中 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島中 5-7 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　長瀬　正光   TEL.
鑑定評価額 888,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市中区三川町２番３外
｢三川町２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 413  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7F1B		 中高層店舗、事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 東30m市道 水道、ガス、下水 広島

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 広島駅南西方

1.7km		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 広島都心部の幹線道路沿いに中高層の複合ビルが建ち並ぶ商業地域であるが、土地の希少性から今後も維持して
いくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,210,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,430,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、広島都心の幹線、準幹線道路沿いの商業地域一帯。需要者は地場の企業ばかりでなく全国展開の企業や
投資ファンド等である。広島市都心の限られた地域であり売り手市場が続く中、低金利の継続やデフレ脱却の兆し等で
地価は依然として上昇傾向にある。取引は極めて少なく、かつ画地規模によって価格は大きく異なるため、取引の中心
価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、価格と賃料との相関関係に着目した理論的な価格であるが、土地価格に見合う賃料が取れず、比準価格を
下回ったものと思慮する。一方、比準価格は、対象標準地と近接した、同一街路沿いの取引価格を中心に求めた極めて
実証的で客観的な価格である。よって本件では、比準価格を標準に、収益価格を参酌し、前年公示価格からの変動や市
場の需給動向にも十分に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,010,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中（県） 5-6               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,090,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近５年の県全体の人口は減少しているが、
中区は都心回帰の流れを受け人口は微増傾向
にある。


地域内に特段の変化はないが、低金利の継続
や景気回復の影響を受け、地価上昇は続いて
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％ +2.9 ％
３　試算価格算定内訳 広島中 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２３Ｔ４
９
-434903		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m市道、
東8m、二方路
商業
地区計画等
(100,800)
b 中２４Ｋ４
３
-344324		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
c 中２３Ｔ４
２
-434214		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北40m県道、
南6m、二方路
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,900)
d 中２２Ｔ４
９
-424905		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東30m市道、
南8m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,122,112  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
2,012,447 		 100
[  91.1]
2,209,053 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,210,000 
b (　           ) 
1,725,090  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,761,317 		 100
[  80.0]
2,201,646 
2,200,000 
c (　           ) 
2,886,584  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
2,930,612 		 100
[ 144.2]
2,032,325 
2,030,000 
d (　           ) 
1,316,190  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 101.4]
1,507,067 		 100
[  68.6]
2,196,891 
2,200,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,210,000 円／㎡]  



広島中 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるので適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

126,201,710 
42,360,509 
83,841,201 
58,476,600 
25,364,601 		 （　0.9548）
24,218,121 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    590,685,878 円　　　　（　  1,430,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島中 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 270.00 ＲＣ12 3,240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   413 ㎡     21.6 m x   18.6 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３～１２階事務所（部分貸し）を想定。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 共用部分のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
270.00 
70.0 
189.00 
6,350 
1,200,150 		 12.0  14,401,800 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
270.00 
80.0 
216.00 
4,059 
876,744 		 12.0  10,520,928 
0.0  0 

 3～12		 事務所
270.00 
85.0 
229.50 
3,500 
803,250 		 6.0  4,819,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,240.00 
83.3 
2,700.00 

10,109,394 		 73,117,728 
0 
⑨年額支払賃料     10,109,394 円　×　12ヶ月　＝　     121,312,728 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      10,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       121,312,728 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      10,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,605,636 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 125,507,092 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        73,117,728 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         694,618 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     126,201,710 円　　　　（　       305,573 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中（賃）Ｋ６３
　　　　-366303		 3,598  
(   3,511) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,998 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,059 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 中（賃）Ｋ４９
　　　　-344903		 3,926  
(   3,809) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
4,260 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島中 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,508,000 円  　　　　    918,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 19,816,909 円  　　　      132,112,728　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,396,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,803,000 円  　　　　    918,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       918,000 円  　　　　    918,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       918,000 円  　　　　    918,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      42,360,509 円　（　　　　　　       102,568 円／㎡）　　（経費率　　  33.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9548    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 918,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　   3,240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 58,476,600 円  
（　　　　　       141,590 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 126,201,710 円      
②総費用 42,360,509 円      
③純収益　①－② 83,841,201 円      
④建物等に帰属する純収益 58,476,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 25,364,601 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 24,218,121 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       58,640 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    590,685,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,430,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島中 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市中区三川町２番３
 2400000275043-0000
2 　広島市中区三川町２番４
 2400000275044-0000
3 　広島市中区三川町２番５
 2400000275045-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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10 　
11 　
12 　
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備考