別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島中 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島中 5-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　三宅　功   TEL.
鑑定評価額 2,520,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,890,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市中区八丁堀１５番６外
｢八丁堀１５－８｣		 ②地積
　(㎡)		 647  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,1000)

1:2.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層事務所、店舗
ビルが建ち並ぶ高度
商業地域		 南40m県道、背面道 水道、ガス、下水 広島

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ４０ｍ県道 交通

施設		 広島駅南西方

1.4km		 法令

規制		 商業
(100,900)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 広島都心部の金融機関や百貨店等が集積する中心的商業地域である。地域要因に変動はないが隣接地区で再開発
事業が都市計画決定され、今後のエリア熟成に一層の期待感が見られる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
その他の地域・地区等　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,970,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,090,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八丁堀・紙屋町地区を中心に都心部に近い商業地域一円と思料される。需要者は地元法人をはじめ全国展
開する金融機関等の法人及び機関投資家等が想定される。当地域は広島都心部の主要商業エリアであり、コロナ禍から
の企業収益の回復基調及び周辺の再開発事業の進捗等の期待感から供給は限定的ながら高値取引も見受けられる。需要
の中心となる価格帯は取引規模により一様ではなく見出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は都心部の商業地の取引事例に基づき試算された市場性を反映した実証的な価格と認められる。一方、収益価
格は想定要因が保守的であり、また低水準な賃料推移が続く都心部のテナント市場を背景に比準価格に比しやや低位に
試算された。本件では規範性の高い比準価格を標準としつつ、先走りがちな元本価格の検証手段として収益価格を比較
考量し、代表標準地との均衡及び地区間のバランス等を勘案し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島中 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,320,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.9]		 [108.2]
100		 3,890,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ５類移行に伴う人流の戻りは顕著だが
資材価格等の物価高で個人消費や設備投資は
停滞気味であり国内経済の動向も先行き不透
明感がある。

広島都心部の幹線街路沿いに高層事務所ビル
が建ち並ぶ準高度商業地域である。人流の戻
りによる収益改善や周辺での再開発の期待感
がある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島中 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２３Ｔ４
９
-494904		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南40m県道、
西16m、北6m、
三方路
商業
駐車付置義務
地区計画等
(100,900)
b 中２３Ｔ４
２
-434214		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北40m県道、
南6m、二方路
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,900)
c 中２３Ｋ４
２
-334201		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南40m県道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,900)
d 中２３Ｔ４
９
-434903		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m市道、
東8m、二方路
商業
地区計画等
(100,800)
e 中２３Ｋ４
９
-334901		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東11m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,124,659  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.5]
3,713,979 		 100
[  95.8]
3,876,805 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　   +5.0

その他　    0.0

　　　[ 108.2]
　　　　 100
4,190,000 
b (　           ) 
2,886,584  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
2,930,612 		 100
[  87.1]
3,364,652 
3,640,000 
c (　           ) 
1,866,621  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
2,291,796 		 100
[  63.0]
3,637,771 
3,940,000 
d (　           ) 
2,122,112  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
2,012,447 		 100
[  55.3]
3,639,145 
3,940,000 
e (　           ) 
3,354,579  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,582,690 		 100
[  94.9]
3,775,227 
4,080,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,970,000 円／㎡]  



広島中 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

337,346,541 
125,137,748 
212,208,793 
126,690,000 
85,518,793 		 （　0.9342）
79,891,656 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　  1,997,291,400 円　　　　（　  3,090,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島中 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 450.00 ＲＣ14 6,300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   900 ％   1,000 ％   647 ㎡     16.0 m x   39.5 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～４Ｆが店舗、５～１４Ｆが事務所フロア貸し。駐車場は立体駐車場（４０台）を想定。 ⑦有効率　  76.4 ％
の理由		 用途別の共用部分等を考慮した為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
450.00 
60.0 
270.00 
10,198 
2,753,460 		 12.0  33,041,520 
0.0  0 

 2～ 4		 店舗
450.00 
70.0 
315.00 
8,812 
2,775,780 		 12.0  33,309,360 
0.0  0 

 5～10		 事務所
450.00 
80.0 
360.00 
4,870 
1,753,200 		 12.0  21,038,400 
0.0  0 

11～14		 事務所
450.00 
80.0 
360.00 
4,383 
1,577,880 		 12.0  18,934,560 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,300.00 
76.4 
4,815.00 

27,911,520 		 334,938,240 
0 
⑨年額支払賃料     27,911,520 円　×　12ヶ月　＝　     334,938,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,815.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれる為、非計上とする。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  40 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      16,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されている為、非計上とする。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       334,938,240 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      16,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    17,586,912 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 334,151,328 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       334,938,240 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,181,913 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,400,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        13,300 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     337,346,541 円　　　　（　       521,401 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中（賃）Ｋ６３
　　　　-366307		 7,118  
(   6,984) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]
10,406 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   10,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　   10,198 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 中（賃）Ｋ６３
　　　　-366305		 8,155  
(   7,979) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
10,194 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島中 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 12,300,000 円  　　　　  2,050,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 70,347,648 円  　　　      351,738,240　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   20,965,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   17,425,000 円  　　　　  2,050,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,050,000 円  　　　　  2,050,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,050,000 円  　　　　  2,050,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     125,137,748 円　（　　　　　　       193,412 円／㎡）　　（経費率　　  37.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 35 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9342    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,050,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   6,300.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0618     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0536 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 126,690,000 円  
（　　　　　       195,811 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 337,346,541 円      
②総費用 125,137,748 円      
③純収益　①－② 212,208,793 円      
④建物等に帰属する純収益 126,690,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 85,518,793 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 79,891,656 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      123,480 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,997,291,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,090,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島中 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市中区八丁堀１５番６
 2400000250898-0000
2 　広島市中区八丁堀１５番７
 2400000250899-0000
3 　広島市中区八丁堀１５番１０
 2400000250902-0000
4 　広島市中区八丁堀１５番１１
 2400000250903-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島中 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島中 5-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　佳和   TEL.
鑑定評価額 2,520,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,890,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市中区八丁堀１５番６外
｢八丁堀１５－８｣		 ②地積
　(㎡)		 647  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,1000)

1:2.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層事務所、店舗
ビルが建ち並ぶ高度
商業地域		 南40m県道、背面道 水道、ガス、下水 広島

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ４０ｍ県道 交通

施設		 広島駅南西方

1.4km		 法令

規制		 商業
(100,900)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、広島市都市部の幹線道路沿いの高度商業地域である。オフィス空室率が総じて低水準にて推移して
おりオフィス需要は高く、当面の間、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
その他の地域・地区等　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,950,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,960,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、広島市中区八丁堀地区、紙屋町地区及びその周辺地区の商業地域を中心とする圏域である。需要者の中
心は広島県内外の法人事業者の広域展開する企業等である。対象地周辺一帯は広島の中心商業地域で、地域的に限定さ
れており不動産供給は相対的に少ないが、高値取引も散見される。取引される規模はまちまちであり、需要の中心とな
る価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、周辺類似地域内の取引価格から求めたものであり、取引市場の実態を反映した実証的な価格であり規範性
が高い。一方の収益価格は、最有効使用の建物を想定して求めたものであるが、賃貸市場が保守的に推移していること
からやや低位に求められた。従って、当該地域の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島中 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,320,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.9]		 [108.2]
100		 3,890,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各国の金融政策により乱高下する金融市場で
あるが、中区中心地の顧客の流れは戻り、不
動産需要は概ね回復傾向にある。


周辺地域において、都市再生特別措置法に基
づく事業が開始しており、都市機能の集積・
強化に期待感が高まっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島中 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２３Ｔ４
２
-434214		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北40m県道、
南6m、二方路
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,900)
b 中２３Ｔ４
９
-434902		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,800)
c 中２３Ｔ４
９
-434903		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m市道、
東8m、二方路
商業
地区計画等
(100,800)
d 中２３Ｔ４
９
-494904		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南40m県道、
西16m、北6m、
三方路
商業
駐車付置義務
地区計画等
(100,900)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,886,584  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
2,930,612 		 100
[  86.1]
3,403,731 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　   +5.0

その他　    0.0

　　　[ 108.2]
　　　　 100
3,680,000 
b (　           ) 
1,510,692  		 100
[  75.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,268,052 		 100
[  59.9]
3,786,397 
4,100,000 
c (　           ) 
2,122,112  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
2,012,447 		 100
[  55.3]
3,639,145 
3,940,000 
d (　           ) 
4,124,659  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.5]
3,713,979 		 100
[  95.8]
3,876,805 
4,190,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,950,000 円／㎡]  



広島中 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

317,567,447 
113,237,370 
204,330,077 
122,364,000 
81,966,077 		 （　0.9342）
76,572,709 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　  1,914,317,725 円　　　　（　  2,960,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島中 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 450.00 ＲＣ14 6,300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   900 ％   1,000 ％   647 ㎡     16.0 m x   39.5 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ・２Ｆを店舗、３～１４Ｆを事務所、タワーパーキング（４０台）を想定。 ⑦有効率　  77.9 ％
の理由		 標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
450.00 
60.0 
270.00 
10,297 
2,780,190 		 12.0  33,362,280 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
450.00 
70.0 
315.00 
8,500 
2,677,500 		 12.0  32,130,000 
0.0  0 

 3～14		 事務所
450.00 
80.0 
360.00 
4,800 
1,728,000 		 12.0  20,736,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,300.00 
77.9 
4,905.00 

26,193,690 		 314,324,280 
0 
⑨年額支払賃料     26,193,690 円　×　12ヶ月　＝　     314,324,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,905.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料は共益費込につき計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  40 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      16,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       314,324,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      16,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    16,556,214 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 314,568,066 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       314,324,280 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,986,081 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,400,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        13,300 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     317,567,447 円　　　　（　       490,831 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中（賃）Ｋ６３
　　　　-366305		 8,155  
(   7,979) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
10,660 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   10,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　   10,297 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 中（賃）Ｋ６３
　　　　-366301		 5,767  
(   5,615) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 80.0]
10,118 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
広島中 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 11,880,000 円  　　　　  1,980,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 59,602,370 円  　　　      331,124,280　×　　　　  18.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   20,965,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   16,830,000 円  　　　　  1,980,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,980,000 円  　　　　  1,980,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,980,000 円  　　　　  1,980,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     113,237,370 円　（　　　　　　       175,019 円／㎡）　　（経費率　　  35.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 35 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9342    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,980,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   6,300.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0618     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0536 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 122,364,000 円  
（　　　　　       189,125 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 317,567,447 円      
②総費用 113,237,370 円      
③純収益　①－② 204,330,077 円      
④建物等に帰属する純収益 122,364,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 81,966,077 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 76,572,709 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      118,350 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,914,317,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,960,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 広島中 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市中区八丁堀１５番６
 2400000250898-0000
2 　広島市中区八丁堀１５番７
 2400000250899-0000
3 　広島市中区八丁堀１５番１０
 2400000250902-0000
4 　広島市中区八丁堀１５番１１
 2400000250903-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
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30 　
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35 　
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37 　
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39 　
40 　
41 　
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44 　
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47 　
48 　
49 　
50 　
備考