別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島中 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島中 -15 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　真二   TEL.
鑑定評価額 1,300,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市中区中町９番２
｢中町９－５｣		 ②地積
　(㎡)		 811  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,850)

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ20		 高層マンションが建
ち並ぶ都心部の住宅
地域		 南100m市道、東側道 水道、ガス、下水 広島

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １００ｍ市道（平和
大通り）		 交通

施設		 広島駅南西方

2.0km		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は利便性に優れた都心型マンション地域である。コロナ発生から時間の経過とともに市場は落ち着き、
地価は回復傾向にあり、当面は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 地区計画による高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
その他の地域・地区等　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,650,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,510,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、広島市都心部に位置する準高度商業地域を中心とする圏域である。主たる需要者は県内外の大手デベロ
ッパー及び地元のマンション開発業者等である。当該地域において、コロナ禍により静態的となっていた高価格帯の都
市型マンションに対する需要は時間の経過と共に回復傾向にある。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の
中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、周辺地域の幹線道路沿いやその背後の事例を中心に求めており、市場性を反映した精度の高い価格である
といえる。一方の開発法による価格は、分譲マンション開発の投資採算性を考慮して査定した価格であるが、開発スケ
ジュールなど想定要素が介在し精度がやや劣る。従って、本件では比準価格を重視し、開発法による価格を関連付け、
更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島中 -10                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    938,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 66.9]		 [108.2]
100		 1,590,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍も落ち着き、不動産市場は回復傾向
にある。



コロナ禍も落ち着き、高価格帯の都市型マン
ションに対する需要は回復傾向。



高度利用型地区計画が平成３０年２月末より
運用開始され、一定の要件適合で容積率緩和
を受けることが可能となった。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島中 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２４Ｋ４
３
-344324		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
b 中２３Ｋ４
９
-334902		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西21m市道、
北6m、角地
商業
地区計画等
(100,500)
c 中２３Ｔ４
９
-434903		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m市道、
東8m、二方路
商業
地区計画等
(100,800)
d 中２３Ｋ４
２
-334201		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南40m県道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,900)
e 中２３Ｔ４
３
-434352		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南40m県道、
東10m、角地
商業
地区計画等
(100,900)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,725,090  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,761,317 		 100
[ 117.8]
1,495,176 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　   +3.0

その他　    0.0

　　　[ 108.2]
　　　　 100
1,620,000 
b (　           ) 
1,749,611  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,786,270 		 100
[ 113.6]
1,572,421 
1,700,000 
c (　           ) 
2,122,112  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
2,012,447 		 100
[ 131.3]
1,532,709 
1,660,000 
d (　           ) 
1,866,621  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
2,291,796 		 100
[ 146.0]
1,569,723 
1,700,000 
e (　           ) 
1,701,581  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,750,198 		 100
[ 119.0]
1,470,755 
1,590,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,650,000 円／㎡]  



広島中 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地につき適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 都心の共同住宅地として、開発法を適用し価格算定を行っているため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 都心高層共同住宅地として、分譲マンションを想定し、価格を算定
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

3,685,775,736 
2,463,594,465 
12 
750,000 
6,502.00 
285,000 
8,993.00 
⑧開発法による価格 　　        1,222,181,271 円　　　　（　            1,510,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島中 -15　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
811 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  811.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
618.02 ㎡  8,993.00 ㎡  6,893.50 ㎡  2,099.50 ㎡  6,502.00 ㎡  ＲＣ・22F
 (    75 戸)
 87㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      76.2 ％）  （   1,108.9 ％）  （     850.0 ％）  （     258.9 ％）  （     72.30 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区
100 ％ 
800 ％ 
850 ％ 		 間口

奥行		   32.0 ｍ

  25.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		  100.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 750,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に存する新築マンションの取引価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    750,000 円／㎡　　×　　     6,502.00 ㎡　　＝　　　　       4,876,500,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         4,876,500,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   285,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   293,550 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    293,550 円／㎡　　×　　　   8,993.00 ㎡　　＝　　　　       2,639,895,150 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         4,876,500,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         487,650,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         3,127,545,150 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 10 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 12 ヶ月 
建築工事(1期目) 10 ヶ月  販売収入(1期目) 21 ヶ月  販売管理費(2期目) 24 ヶ月 
建築工事(2期目) 20 ヶ月  販売収入(2期目) 30 ヶ月  販売管理費(3期目) 32 ヶ月 
建築工事(3期目) 30 ヶ月  販売収入(3期目) 32 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 390,120,000 円  (      8 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　          319,937,412 円 
販売総額(2期) 3,511,080,000 円  (     72 ％) ×　　0.7533  （     30 ヶ月） ＝　　        2,644,896,564 円 
販売総額(3期) 975,300,000 円  (     20 ％) ×　　0.7392  （     32 ヶ月） ＝　　          720,941,760 円 
収入合計 － － － － 3,685,775,736 円 
支出 建築工事費(1期) 263,989,515 円  (     10 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　          240,204,060 円 
建築工事費(2期) 263,989,515 円  (     10 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　          218,556,919 円 
建築工事費(3期) 2,111,916,120 円  (     80 ％) ×　　0.7533  （     30 ヶ月） ＝　　        1,590,906,413 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 292,590,000 円  (     60 ％) ×　　0.8929  （     12 ヶ月） ＝　　          261,253,611 円 
販売管理費(2期) 146,295,000 円  (     30 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　          116,626,374 円 
販売管理費(3期) 48,765,000 円  (     10 ％) ×　　0.7392  （     32 ヶ月） ＝　　           36,047,088 円 
支出合計 － － － － 2,463,594,465 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        3,685,775,736 円　　－　　　　　　        2,463,594,465 円　　＝　　　　　         1,222,181,271 円 

            1,510,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 広島中 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市中区中町９番２
 2400000234789-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島中 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島中 -15 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　彌永　勇吉   TEL.
鑑定評価額 1,280,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,580,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市中区中町９番２
｢中町９－５｣		 ②地積
　(㎡)		 811  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,850)

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ20		 高層マンションが建
ち並ぶ都心部の住宅
地域		 南100m市道、東側道 水道、ガス、下水 広島

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １００ｍ市道（平和
大通り）		 交通

施設		 広島駅南西方

2.0km		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の分譲マンションが数棟建ち並ぶ平和大通り沿いの一角であり、地域に格別の変動要因はなく今後も概ね現
状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 地区計画による高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
その他の地域・地区等　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,630,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,520,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広島市都心部を中心とするマンション適地の存する地域である。主たる需要者は全国展開の大手及び地元
のマンション開発業者である。近年は都心回帰傾向によるマンションの開発素地及びホテル用地等の取得競争もみられ
た。コロナ禍を経て開発の様子見やマンション建築の遅れ、建築費用の上昇等もあって、現状では一時期ほどの過熱感
は収まっている。取引される規模や容積率、立地条件はまちまちで、需要の中心価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は都心部に位置する高層マンション等が建ち並ぶ地域で、類似地域内の代替・競争関係が認められる取引事例
から求めた比準価格は市場の実勢を反映する実証性の高い価格である。一方、開発法による価格は、マンション開発を
想定して求めており、投資採算性を反映したものであるが試算過程に想定要素を含んでいる。よって本件では、比準価
格を中心に開発法による価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　広島中 -10                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    938,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 67.6]		 [108.2]
100		 1,570,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口、世帯数とも微増傾向。原材料価格
上昇の影響が懸念されるが、国内外の経済活
動の正常化に伴い景気全般は回復傾向にある
。

不動産業者によるマンション素地取得の意欲
は高いが、建築費上昇は懸念要因になってい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島中 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２４Ｋ４
３
-344324		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
b 中２３Ｔ４
９
-434902		 広島市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,800)
c 中２３Ｋ４
９
-334902		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西21m市道、
北6m、角地
商業
地区計画等
(100,500)
d 中２３Ｔ４
９
-434903		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m市道、
東8m、二方路
商業
地区計画等
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,725,090  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,761,317 		 100
[ 119.5]
1,473,905 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　   +3.0

その他　    0.0

　　　[ 108.2]
　　　　 100
1,590,000 
b (　           ) 
1,510,692  		 100
[  75.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,268,052 		 100
[ 151.5]
1,497,064 
1,620,000 
c (　           ) 
1,749,611  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,786,270 		 100
[ 114.4]
1,561,425 
1,690,000 
d (　           ) 
2,122,112  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
2,012,447 		 100
[ 133.3]
1,509,713 
1,630,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,630,000 円／㎡]  



広島中 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定しているため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

3,636,632,059 
2,405,422,640 
12 
740,000 
6,502.00 
272,000 
8,993.00 
⑧開発法による価格 　　        1,231,209,419 円　　　　（　            1,520,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島中 -15　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
811 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  811.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
618.02 ㎡  8,993.00 ㎡  6,893.50 ㎡  2,099.50 ㎡  6,502.00 ㎡  ＲＣ・22F
 (    75 戸)
 87㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      76.2 ％）  （   1,108.9 ％）  （     850.0 ％）  （     258.9 ％）  （     72.30 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区
100 ％ 
800 ％ 
850 ％ 		 間口

奥行		   32.0 ｍ

  25.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		  100.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 740,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に存する新築マンションの取引価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    740,000 円／㎡　　×　　     6,502.00 ㎡　　＝　　　　       4,811,480,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         4,811,480,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   272,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   280,160 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    280,160 円／㎡　　×　　　   8,993.00 ㎡　　＝　　　　       2,519,478,880 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         4,811,480,000 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         529,262,800 円 
支出合計　④+⑤+⑥         3,048,741,680 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率等を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 10 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 12 ヶ月 
建築工事(1期目) 10 ヶ月  販売収入(1期目) 21 ヶ月  販売管理費(2期目) 24 ヶ月 
建築工事(2期目) 20 ヶ月  販売収入(2期目) 30 ヶ月  販売管理費(3期目) 32 ヶ月 
建築工事(3期目) 30 ヶ月  販売収入(3期目) 32 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 384,918,400 円  (      8 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　          315,671,580 円 
販売総額(2期) 3,464,265,600 円  (     72 ％) ×　　0.7533  （     30 ヶ月） ＝　　        2,609,631,276 円 
販売総額(3期) 962,296,000 円  (     20 ％) ×　　0.7392  （     32 ヶ月） ＝　　          711,329,203 円 
収入合計 － － － － 3,636,632,059 円 
支出 建築工事費(1期) 251,947,888 円  (     10 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　          229,247,383 円 
建築工事費(2期) 251,947,888 円  (     10 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　          208,587,656 円 
建築工事費(3期) 2,015,583,104 円  (     80 ％) ×　　0.7533  （     30 ヶ月） ＝　　        1,518,338,752 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 317,557,680 円  (     60 ％) ×　　0.8929  （     12 ヶ月） ＝　　          283,547,252 円 
販売管理費(2期) 158,778,840 円  (     30 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　          126,578,491 円 
販売管理費(3期) 52,926,280 円  (     10 ％) ×　　0.7392  （     32 ヶ月） ＝　　           39,123,106 円 
支出合計 － － － － 2,405,422,640 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        3,636,632,059 円　　－　　　　　　        2,405,422,640 円　　＝　　　　　         1,231,209,419 円 

            1,520,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 広島中 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市中区中町９番２
 2400000234789-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考