令和6年1月15日　提出 広島中 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島中 -13 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　八尾井　誠司   TEL.

鑑定評価額 411,000,000 円  １㎡当たりの価格 417,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 250,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市中区平野町１２番２ ｢平野町１２－１７｣ ②地積 　(㎡) 986   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 駐車場整備地区 (90,300) 1.5:1 共同住宅 ＲＣ10 中高層マンションが 建ち並ぶ川沿いの住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 広島 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 広島駅南西方 2.8km 法令 規制 近商 (90,300) 準防  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 都心接近性が良好なリバーサイドの地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。マンション素 地の供給は限定的であり稀少性の高さから旺盛な需要が認められ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    417,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              418,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島市中心部周辺の既成市街地一円の住宅地域。需要者は大手及び地元のデベロッパーと把握される。素 地価格及び建築費の高騰に伴う分譲価格の高額化懸念も認められるが、人口の都心回帰、低金利環境等を背景にマンシ ョン市場は堅調に推移している。マンション素地の供給は限定的で取得が困難な状況にあり、需要は強含みである。取 引価格は立地条件、規模、容積率等により異なるが、容積率１００％当たり坪４０万円～５５万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内のマンション素地の取引事例を中心に求めており、市場の特性を反映し実証的で規範性は高 い。開発法による価格は、標準地にマンションを建設し分譲することを想定して求めており、開発業者の投資採算性の 観点からマンション素地としての価格を求めたものであるが多くの想定要素を含む。以上より、市場性を反映した比準 価格を重視し、開発法による価格を参考とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島中 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    938,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [100.0] 100 [236.2] [100.0] 100 417,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    398,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中区の人口は都心回帰により増加傾向、建築 費の上昇を背景に新設住宅着工戸数は鈍化し ているが、土地取引は堅調で、需要は堅調に 推移している。 都心接近性が良好なリバーサイドのマンショ ンが建ち並ぶ住宅地域であり、稀少性の高さ から需要は堅調であるが、特段の変動要因は 見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　+110.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％