別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島中 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島中 -10 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　上河内　正和   TEL.
鑑定評価額 643,000,000 円  １㎡当たりの価格 984,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市中区上幟町７番８
｢上幟町７－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 653  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)

1:1.5		 共同住宅

ＳＲＣ15		 高層マンションが建
ち並ぶ川沿いの住宅
地域		 西10m市道 水道、ガス、下水 広島

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 広島駅西方

700m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 都心及び広島駅への接近性に恵まれた既成住宅地である。都心回帰傾向が強まるなか、周辺におけるマンション
地需要は旺盛で、今後も地価は強含みで推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    984,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              991,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は都心部周辺の生活利便性に恵まれたマンション適地一帯である。需要者の中心は地元及び全国展開の大手
マンションデベロッパーと把握される。資材価格の高騰もあり分譲価格は高止まりしているが売れ行きは堅調で、開発
素地に対する需要は依然として強い一方、供給は限定的で地価は上昇基調にある。取引される規模や立地条件はまちま
ちであることや個別性も強いことから、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、都心周辺の類似したマンション適地の取引事例により求めてられおり、市場性を適正に反映するものと認
められる。一方、開発法による価格も実態に即した開発想定により、マンション素地としての価格を求めたもので、事
業採算の観点からの上限値として留意すべきと考える。以上より、比準価格を中心に、開発法による価格、広域的な地
価バランス、需要動向、前年価格、単価と総額との関係等にも十分留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    938,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかな回復傾向にあるなか、都心回
帰傾向から、利便性に恵まれる都心部周辺に
おける住宅需要は高まっている。


京橋川沿いに高層マンション等の建ち並ぶ熟
成した住宅地域で、周辺の利用状況に特段の
変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島中 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２４Ｋ４
３
-344323		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
b 中２４Ｋ４
３
-344329		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
c 中２４Ｋ４
３
-344327		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西10m市道、
北8m、角地
商業
地区計画等
(100,672)
d 中２３Ｔ８
８
-438804		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東27.2m市道、
中間画地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,007,658  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,028,819 		 100
[ 104.0]
989,249 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
989,000 
b (　           ) 
988,533  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,000,395 		 100
[ 101.0]
990,490 
990,000 
c (　           ) 
676,426  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 104.0]
776,666 		 100
[  81.2]
956,485 
956,000 
d (　           ) 
619,140  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
639,572 		 100
[  64.2]
996,218 
996,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    984,000 円／㎡]  



広島中 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定して開発法を適用したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,138,112,612 
1,490,742,904 
11 
720,000 
3,842.87 
318,000 
4,680.24 
⑧開発法による価格 　　          647,369,708 円　　　　（　              991,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島中 -10　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
653 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  653.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
448.16 ㎡  4,680.24 ㎡  3,916.04 ㎡  764.20 ㎡  3,842.87 ㎡  ＲＣ・15F
 (    50 戸)
 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      68.6 ％）  （     716.7 ％）  （     599.7 ％）  （     117.0 ％）  （     82.11 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区
100 ％ 
600 ％ 
600 ％ 		 間口

奥行		   21.0 ｍ

  31.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   10.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 720,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 類似地域内の分譲事例等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    720,000 円／㎡　　×　　     3,842.87 ㎡　　＝　　　　       2,766,866,400 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,766,866,400 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   318,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   327,540 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考にして査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    327,540 円／㎡　　×　　　   4,680.24 ㎡　　＝　　　　       1,532,965,810 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,766,866,400 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         276,686,640 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,809,652,450 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 9 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 11 ヶ月 
建築工事(1期目) 9 ヶ月  販売収入(1期目) 21 ヶ月  販売管理費(2期目) 20 ヶ月 
建築工事(2期目) 19 ヶ月  販売収入(2期目) 30 ヶ月  販売管理費(3期目) 32 ヶ月 
建築工事(3期目) 30 ヶ月  販売収入(3期目) 32 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 221,349,312 円  (      8 ％) ×　　0.8331  （     21 ヶ月） ＝　　          184,406,112 円 
販売総額(2期) 1,992,143,808 円  (     72 ％) ×　　0.7704  （     30 ヶ月） ＝　　        1,534,747,590 円 
販売総額(3期) 553,373,280 円  (     20 ％) ×　　0.7571  （     32 ヶ月） ＝　　          418,958,910 円 
収入合計 － － － － 2,138,112,612 円 
支出 建築工事費(1期) 306,593,162 円  (     20 ％) ×　　0.9247  （      9 ヶ月） ＝　　          283,506,697 円 
建築工事費(2期) 306,593,162 円  (     20 ％) ×　　0.8477  （     19 ヶ月） ＝　　          259,899,023 円 
建築工事費(3期) 919,779,486 円  (     60 ％) ×　　0.7704  （     30 ヶ月） ＝　　          708,598,116 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 124,508,988 円  (     45 ％) ×　　0.9088  （     11 ヶ月） ＝　　          113,153,768 円 
販売管理費(2期) 124,508,988 円  (     45 ％) ×　　0.8404  （     20 ヶ月） ＝　　          104,637,354 円 
販売管理費(3期) 27,668,664 円  (     10 ％) ×　　0.7571  （     32 ヶ月） ＝　　           20,947,946 円 
支出合計 － － － － 1,490,742,904 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,138,112,612 円　　－　　　　　　        1,490,742,904 円　　＝　　　　　           647,369,708 円 

              991,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 広島中 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市中区上幟町７番８
 2400000220695-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
広島中 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
広島中 -10 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　内海　大和   TEL.
鑑定評価額 643,000,000 円  １㎡当たりの価格 984,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 広島市中区上幟町７番８
｢上幟町７－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 653  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)

1:1.5		 共同住宅

ＳＲＣ15		 高層マンションが建
ち並ぶ川沿いの住宅
地域		 西10m市道 水道、ガス、下水 広島

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 広島駅西方

700m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 京橋川沿いに高層マンションが建ち並ぶ住宅地域で、近隣地域に特段の変動は見られず現状を維持すると予測す
る。広島市都心との接近性に優れマンション適地の需要は根強く、地価水準は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    984,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              993,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は広島市都心周辺における高層マンションの存する圏域。需要者の中心は地元及び全国展開の大手マンショ
ンデベロッパーである。建築費が高騰する中で都心回帰からマンションの売れ行きは堅調に推移しており、開発素地の
供給は限定的である一方で需要は根強い状況にある。マンション素地の取引は個別性の強い取引が中心で立地条件や規
模なども様々であることから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、都心周辺に存し、かつ、対象標準地と類似性を有する取引事例を中心に比準を行い試算され、市場の実勢
を反映した実証的な価格となっている。開発法による価格は投資採算性に基づく価格であり、主たる需要者であるマン
ション開発事業者の視点を現すものの想定項目を多く含む。以上より、比準価格を標準とし、開発法による価格を比較
考量し、前年価格との均衡、単価と総額との関連等に留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    938,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、個人消費及び設備投
資は回復・増加基調にあり、雇用・所得環境
は緩やかに改善している。


高層マンションの建ち並ぶ住宅地域に存する
。近隣地域としての特段の変動は見られない
が、都心との接近性に優れ、地価は強含んで
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 広島中 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中２３Ｔ８
８
-438802		 広島市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西9.7m市道、
東6m、二方路
商業
地区計画等
(100,400)
b 中２３Ｋ８
８
-338811		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m市道、
南西5.9m、
角地
商業
地区計画等
(100,800)
c 中２３Ｋ８
８
-338822		 広島市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
701,784  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  96.7]
794,487 		 100
[  70.5]
1,126,932 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,130,000 
b (　           ) 
1,164,632  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,149,104 		 100
[ 116.3]
988,052 
988,000 
c (　           ) 
681,899  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
706,447 		 100
[  72.8]
970,394 
970,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    984,000 円／㎡]  



広島中 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定し、開発法を適用したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 対象標準地の最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,152,960,616 
1,504,629,155 
11 
725,000 
3,842.87 
315,000 
4,680.24 
⑧開発法による価格 　　          648,331,461 円　　　　（　              993,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
広島中 -10　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
653 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  653.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
448.16 ㎡  4,680.24 ㎡  3,916.04 ㎡  764.20 ㎡  3,842.87 ㎡  ＲＣ・15F
 (    50 戸)
 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      68.6 ％）  （     716.7 ％）  （     599.7 ％）  （     117.0 ％）  （     82.11 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区
100 ％ 
600 ％ 
600 ％ 		 間口

奥行		   21.0 ｍ

  31.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   10.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 725,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 類似地域内における分譲事例等を比較検討して査定した。
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    725,000 円／㎡　　×　　     3,842.87 ㎡　　＝　　　　       2,786,080,750 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,786,080,750 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   315,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   324,450 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似する建物の建築費等を参考にして査定した。
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    324,450 円／㎡　　×　　　   4,680.24 ㎡　　＝　　　　       1,518,503,868 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定した。
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,786,080,750 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         306,468,883 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,824,972,751 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定した。
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 9 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 11 ヶ月 
建築工事(1期目) 9 ヶ月  販売収入(1期目) 21 ヶ月  販売管理費(2期目) 20 ヶ月 
建築工事(2期目) 19 ヶ月  販売収入(2期目) 30 ヶ月  販売管理費(3期目) 32 ヶ月 
建築工事(3期目) 30 ヶ月  販売収入(3期目) 32 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 222,886,460 円  (      8 ％) ×　　0.8331  （     21 ヶ月） ＝　　          185,686,710 円 
販売総額(2期) 2,005,978,140 円  (     72 ％) ×　　0.7704  （     30 ヶ月） ＝　　        1,545,405,559 円 
販売総額(3期) 557,216,150 円  (     20 ％) ×　　0.7571  （     32 ヶ月） ＝　　          421,868,347 円 
収入合計 － － － － 2,152,960,616 円 
支出 建築工事費(1期) 303,700,774 円  (     20 ％) ×　　0.9247  （      9 ヶ月） ＝　　          280,832,106 円 
建築工事費(2期) 303,700,774 円  (     20 ％) ×　　0.8477  （     19 ヶ月） ＝　　          257,447,146 円 
建築工事費(3期) 911,102,321 円  (     60 ％) ×　　0.7704  （     30 ヶ月） ＝　　          701,913,228 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 137,910,997 円  (     45 ％) ×　　0.9088  （     11 ヶ月） ＝　　          125,333,514 円 
販売管理費(2期) 137,910,997 円  (     45 ％) ×　　0.8404  （     20 ヶ月） ＝　　          115,900,402 円 
販売管理費(3期) 30,646,888 円  (     10 ％) ×　　0.7571  （     32 ヶ月） ＝　　           23,202,759 円 
支出合計 － － － － 1,504,629,155 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,152,960,616 円　　－　　　　　　        1,504,629,155 円　　＝　　　　　           648,331,461 円 

              993,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 広島中 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　広島市中区上幟町７番８
 2400000220695-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考