令和6年1月14日　提出 勝央 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   勝央 9-1 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　勝典   TEL.

鑑定評価額 569,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勝田郡勝央町太平台１８番 ②地積 　(㎡) 45,856   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1:1.2 工場 大中規模の工場が集 積する内陸型工業団 地 東17m町道、南側道 水道、ガス、下水 勝間田 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   800 ｍ、西   400 ｍ、南   500 ｍ、北 1,000 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １７ｍ町道 交通 施設 勝間田駅北西方 2.2km 法令 規制 （都） 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 勝央町南西部に開発された内陸型工業団地（勝央工業団地）。大手・準大手クラスの化学医薬品メーカー等が立 地する県北を代表する工業団地で需要は安定しており、地価は横ばい乃至微上昇の推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　  -2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山県北部の工業地域一円。近隣地域は勝央町郊外の丘陵地に開発された工業団地で、需要者は地場又は 全国規模で事業展開する中堅クラス以上の製造業者が中心である。かつては県北の工業地については全般に供給過剰感 が見られたが、品薄となった県南の工業地の代替として見直され、足元では在庫は大幅に減少し需給は改善している。 なお、工業地の取引については、規模や価格はまちまちであり、中心となる価格帯を指摘することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は県北に開発された内陸型工業団地の一角。取引事例比較法のみ適用したが、取引事例は同一需給圏内の類似 地域において発生した信頼性の高いものを採用し実証的である。また、当該地域では工業地は賃貸などの収益目的より も、自己使用を目的として取引される蓋然性が高く、市場性に着目した比準価格は説得力を有する。よって、比準価格 を妥当と判断し、一般的要因並びに地域要因の推移及び動向に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復を続けている。個人 消費はサービス分野を中心に増加、県内企業 の設備投資も増加計画となっている。 平成２８年に勝央ＩＣが供用開始となったが 、これにより勝央ＪＣＴ経由で中国自動車道 への進入が可能となった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％