令和6年1月14日　提出 勝央 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   勝央 -2 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　勝典   TEL.

鑑定評価額 6,340,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勝田郡勝央町平字長良台９７３番１８ ②地積 　(㎡) 299   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ高台の住宅団地 東6m町道 水道、下水 勝間田 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 勝間田駅北方 2.3km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 勝央工業団地東方の丘陵地に開発された住宅団地で、大きな変動要因はなく当面は現状維持の推移と予測する。 平坦部の住宅地と比較して高台の住宅地の選好性は弱く、地価は緩やかな下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は勝央町中心部近郊に形成された住宅地域一円。近隣地域は高台に開発されたやや古い住宅団地で、需要は 勝央工業団地若しくは津山市東部方面に勤務する平均的なサラリーマン層による戸建住宅地需要が中心。県北有数の工 業団地に近接するため一定程度の需要は見られるが、周辺には利便施設が少なく勝間田駅周辺の物件と比較して選好性 は弱い。中心となる価格帯は、土地が５００～８００万円前後、新築戸建が２０００～２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は勝央町郊外の丘陵地に開発された戸建住宅地域。収益還元法の適用は割愛したが、当該地域は利便性や居住 の快適性が重視される住宅地域で、土地の取引に際しては周辺相場を参考に価格が決定されるのが一般的であり、取引 事例を根拠とする比準価格は市場参加者の意思決定の過程に符合し実証的で説得力を有する。よって、比準価格を妥当 と判断してこれを中心に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　勝央 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,700 円／㎡ [100.3] 100 100 [103.0] 100 [159.9] [103.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復を続けているが、産 業基盤の弱い県北部への影響は限定的で、住 宅需要は全般に弱含んでいる。 新規の分譲地開発は平坦部に集中しており、 当該地域では中古物件や空閑地の取引が中心 となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +7.5 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％