令和6年1月15日　提出 鏡野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鏡野 -1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　宏明   TEL.

鑑定評価額 4,650,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 苫田郡鏡野町寺元字段３５９番１０ ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の多い町中 心部の住宅地域 南6m町道 水道、下水 院庄 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 町道 交通 施設 院庄駅北西方 4.4km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、旧鏡野町中心部の住宅地域に位置している。高齢化・過疎化が進行していて、地域の特性も大きな 変動はない。したがって、住宅地需要は弱く、地価は今後も下落基調で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、合併前旧鏡野町の住宅地域全域と判定した。主たる需要者の属性は、当該地区外からの転入者は非常に 少なく地縁的選好性を有する旧鏡野町地区在住者と思われる。町の中心に位置しているものの、高齢化率上昇及び生産 年齢人口減少が続く地域で住宅地としての需要は弱く、地価は今後も下落基調で推移するものと思われる。取引件数は 少なく、また取引される面積は幅があるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、町中心部の住宅地域に存する。収益還元法は、当該標準地が旧来からの既成住宅地域であり、賃貸市場 が成立しておらず共同住宅等の想定は経済合理性に反するためその適用を断念した。一方、比準価格は規範性の高い取 引事例に基づいたもので市場の実態を反映した実証的な試算価格である。よって、市場の実態を反映した比準価格を標 準に、周辺類似地域の前年からの推移、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [103.0] 100 [ 98.9] [106.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、一部に足踏みもみられるが緩やかに 回復している。先行きは各種政策の効果が期 待されるが、海外景気の影響に十分注意する 必要がある。 町中心部の利便性、周辺環境の良好な住宅地 域で、地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％